Аудит (проверка) недвижимости в Испании и его аспекты

Процесс переговоров

Процесс переговоров будет отличаться от случая к случаю, но обычно он ведется с агентством недвижимости, а не напрямую с продавцом, и может тянуться от нескольких дней до нескольких месяцев, сопровождаясь торгами и решением вопросов. Нужно быть готовым к долгому и непростому процессу и радоваться, если он окажется легче, чем ожидалось. Нужно быть настойчивым и хладнокровным, так как обычно достичь удовлетворительного соглашения можно тогда, когда есть настрой на покупку недвижимости и средства.

Полезно начать переговоры с предоставления своего письменного предложения, чтобы показать серьезность своих намерений. Однако для этого требуется, чтобы предложение было написано на том языке, который продавец сможет понять, и содержало необходимые юридические моменты. В большинстве случаев переговоры ведутся устно, и пока не появится очень хорошего понимания деталей и уверенности в том, что делается, то лучше начать с устных переговоров.

Начальное предложение всегда является ключевым моментом, поскольку оно закладывает фундамент под последующие переговоры по цене (потолок уже установлен продавцом в виде его цены предложения). Если только нет твердой уверенности, что найденная недвижимость является настоящим сокровищем, которое предлагается по демпинговой цене, то никогда не следует начинать предложение с цены продавца, так как большинство продавцов выставляет цену с учетом будущего торга. Но не следует начинать и с нереально низкой цены, поскольку переговоры на этом могут и закончиться. Начальное предложение будет зависеть от множества факторов, таких как состояние рынка, информация о продавце, о цене и характеристиках рассматриваемой недвижимости. Предложение, которое на 20% ниже запрашиваемой цены, будет не одним и тем же в случае, когда цена составляет € 200'000 и € 1'000'000. Принимая все это во внимание, нужно определить тот минимальный уровень, который будет принят продавцом. Здесь как раз и пригодится важность проведенного исследования рынка.

Целью переговоров будет достижение принципиального соглашения по таким ключевым моментам как цена, условия и сроки сделки. Не следует принимать никаких обязательств до тех пор, пока не проведен соответствующий аудит недвижимости. По достижении устного соглашения хорошо будет, если юрист покупателя зафиксирует все моменты в письменной форме и утвердит их с продавцом для того, чтобы уменьшить шансы недопониманий и разночтений в будущем. Все должно быть очень ясно прописано в документе, который пока лишь вносит четкость в принципиальные моменты, но не накладывает обязательств.

Аудит собственности

Покупка недвижимости в Испании – это всегда вопрос бдительности покупателя, поэтому не следует делать никаких платежей или подписывать контракты, пока квалифицированный независимый юрист не проведет необходимых проверок. Это может выглядеть банальностью, но удивительное количество зарубежных покупателей не делают этого. И почти все случаи, когда покупатели сталкивались с серьезными проблемами, объяснялись отсутствием проведенного тщательного аудита.

Чтобы аудит был эффективным, он должен проводиться подходящим юристом. То есть, нужно привлечь юриста, у которого нет конфликта интересов, поэтому никогда не следует просить рекомендовать юриста того, кто вовлечен в процесс продажи недвижимости. Привлеченный юрист также должен специализироваться в законодательстве по недвижимости Испании.

Аудит представляет собой ряд юридических проверок. В некоторых случаях может понадобиться проведение архитектурной и оценочной проверки, когда, например, нужно уточнить структурное или физическое состояние недвижимости или планируется ее расширение. Аудит позволяет проверить все, что покупателю видится необходимым проверить перед тем, как перейти к обязательствам.

Аудит может выявить моменты, которые должны быть потом оговорены с продавцом. К примеру, продавец мог расширить недвижимость или сделать бассейн без разрешения муниципалитета. В этом случае продавец должен узаконить изменения (предоставив проект в муниципалитет), прежде чем продолжать сделку. Это стоит денег и занимает время, поэтому продавец может не пойти на это. Возникает момент для торга и обычно удается договориться.

В общем говоря, если недвижимость покупается с привлечением ипотеки Испанского банка, то есть дополнительный выигрыш от аудита, который проводит банк. Недвижимость будет для банка значительной страховкой, и поэтому он так же, как и покупатель, заинтересован в том, чтобы она была свободна от юридических проблем.

Аспекты аудита

Ниже мы опишем наиболее общие моменты проверки, из которых состоит аудит недвижимости. В каждом конкретном случае соответствующие аспекты для проверки должны определяться юристом. И чем больше проверок будет проводиться, тем, скорее всего, дороже будет процесс в целом.