Без компромисса сделка с недвижимостью невозможна

Нередко судьба сделки, особенно цепочки с несколькими участниками, зависит от способности и желания сторон договориться и понять обстоятельства своих контрагентов. В противном случае сделка может развалиться еще на этапе планирования, так и не дойдя до госрегистрации.

Как правило, сложные встречные сделки (продажа квартиры с покупкой альтернативного жилья) редко проводятся без помощи риэлторов – слишком много деталей нужно учесть, чтобы цепочка закрылась по плану. Но попытаться самостоятельно организовать такую сделку можно и не привлекая к процессу посредника из риэлторской компании.

На начальном этапе это позволит продавцам и покупателям сэкономить. Однако в дальнейшем, по оценкам экспертов, до 85% таких операций разваливаются по простой причине – их участники, прекрасно просчитавшие все на бумаге, не могут договориться между собой и действовать сообща. В итоге в активе таких сделок остаются некупленная (непроданная) недвижимость и потраченные впустую деньги, а в пассиве – потерянное время и отрицательные эмоции. Поэтому способность договариваться крайне важна для участников таких сделок, причем как для продавцов и покупателей, так и для риэлторов. Чтобы разобраться в тонкостях встречных сделок, редакция журнала «Бюллетень Недвижимости» провела круглый стол на тему «Агент продавца – агент покупателя. Как договориться?».

В начале пути

По причинам, описанным выше, подавляющее большинство сложных сделок в последние годы проводится с привлечением специалистов по недвижимости: агентов из официально зарегистрированных агентств недвижимости, индивидуальных предпринимателей, частных посредников, имеющих опыт работы в сфере недвижимости, но не работающих по риэлторской специальности официально, – и просто знакомых и родственников для оказания моральной поддержки. В такой ситуации уже на плечи риэлторов и представителей других звеньев цепочки ложится задача: искать компромисс.

«Договариваться о том, как будет проходить сделка, в какой последовательности и когда будут переданы деньги, какой банк будут использовать участники цепочки, когда подавать документы на госрегистрацию и так далее, агенты должны на самом раннем этапе сделки. Тянуть с этим опасно, – считает Елена Дорогова, исполнительный директор агентства недвижимости «Центр». – При этом агенты должны вести себя профессионально и быть предельно спокойными и собранными, так как их клиенты в этот момент нервничают еще больше, ведь они рискуют своими деньгами и часто – единственным жильем».

«В такой ситуации профессиональный риэлтор обязательно будет держать своего клиента в курсе дела, регулярно сообщая ему о ходе сделки, – добавляет Яна Данилова, генеральный директор агентства недвижимости «Луч». – Клиент должен знать обо всех договоренностях агентов, участвующих в сделке, чтобы в важные моменты, например, при внесении денег в банковскую ячейку, люди не паниковали и не возникало непредвиденных задержек, мешающих проведению сделки». Поэтому если ваш агент отмалчивается, позвоните ему сами и узнайте, на каком этапе находится сделка. Фраза «Сказать пока нечего, ждем вас через месяц в банке» – не самая лучшая характеристика профессионала.

Ради денег

Взаиморасчеты – один из самых проблемных этапов сделки-цепочки. Кто, когда и после кого получает деньги – вопросы, жизненно важные для всех участников процесса. Поэтому этап закладки и выемки денег из банковской ячейки агенты, представляющие стороны, должны проработать наиболее тщательно. Ведь суммы, лежащие в ячейках, предназначены к получению несколькими покупателями и продавцами, каждый из них выдвигает свои условия, нервничает и может сорвать сделку, если ему покажется, что его интересы нарушаются.

Бывают и непредвиденные ситуации, когда при регистрации договора купли-продажи возникают проблемы. В этом случае сторонам также придется договариваться, как действовать дальше. При наличии здравого смысла, и если дефект в поданных документах устраним, покупателю разумнее подождать исправления ошибок, не расторгая сделки и не забирая денег из ячейки. Однако он может по одному ему ведомым причинам решить, что ждать три месяца неразумно. Поэтому немаловажную роль при форс-мажоре будут играть позиция агентов сторон и их способность убедить своих клиентов пойти на определенные уступки ради завершения сделки.