Что можно построить на своем земельном участке?

Прежде всего, надо разобраться со статусом земельного участка. Есть земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). А есть те, что специально выделяются под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Если вы являетесь владельцем участка под ЛПХ, то гарантированно можете использовать свой участок для производства сельскохозяйственной продукции, иными словами - разбить там сад-огород.

В свою очередь, участки со статусом ЛПХ подразделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок, категория земли - "земли населенных пунктов", в недавнем прошлом - "земли поселений"). И земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

В первом случае вы имеете право возведения на своем участке жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и норм. Однако тут есть нюанс: в таком доме нельзя будет прописаться. Прописку можно оформить только в доме, построенном на участке со статусом ИЖС.

В случае же если ваш участок со статусом ЛПХ находится за чертой поселений, то дом или иное строение, например, баню, вы на нем построить по закону не можете.

Другое, не менее важное отличие заключается в ставке земельного налога: налог на земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, в несколько раз меньше налога на земли под ИЖС.

Последним важным отличием участков ИЖС и ЛПХ является обособленность жилого дома в первом случае. То есть собственники недвижимости в садоводстве зависят от всего садоводческого товарищества в целом, от тех условий, правил, решений, которые принимаются на общем собрании, даже если он не вступил в члены садоводства. Собственник индивидуального жилого дома принимает все решения самостоятельно.

Так что, чтобы построить на земельном участке, предназначенном под ЛПХ, дом и переехать жить в него из города на законных основаниях, нужно изменить целевое назначение участка. Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории регламентируется Земельным кодексом РФ (ст. 79) и Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (ст. 7).

В зависимости от площади массива и категории земли решение об изменении целевого назначения принимается либо главой администрации района, либо губернатором области. Для подачи соответствующей заявки необходимо собрать большой пакет документов: документы описания местоположения земельного участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключение различных государственных инстанций. Кроме того, необходимо оплатить недоимки государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение государством продукции с данного массива. Процедура перевода земельного участка из ЛПХ в ИЖС длится в среднем от 6 до 12 месяцев.

А вот предположим, что кто-то захочет открыть на своем земельном участке промышленное производство - что тогда? Нужно опять менять целевое назначение, и тут все зависит от качества и ценности земельных угодий.

По Земельному кадастру РФ выделяются сельскохозяйственные земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой ниже среднерайонного уровня, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья.

Первый вариант мы в расчет не берем, так как маловероятно, что у вас в собственности окажется земельный участок, непригодный для сельхозпроизводства. Если ваш участок принадлежит к двум последним категориям, то изменить его целевое назначение и построить там промышленный объект вам, скорее всего, не дадут. А вот если он относится к категории сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня, у вас есть все шансы поменять его целевое назначение. Поскольку на таких землях вполне допустимо строительство промышленных объектов и объектов инфраструктуры (дорог, трубопроводов и т. п.) при условии размещения этих объектов вдоль границ полей севооборотов.

Что касается тех, кто в обход закона все-таки построил какие-либо объекты на земельных участках, для этих целей не предназначенных, для них вплоть до 2010 года единственным выходом остается так называемая "дачная амнистия" (согласно вступившему в силу с сентября 2006 года Закону № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества").