Как избежать обмана при совершении сделки

Подготовка и проведение сделки с недвижимостью – особый период в жизни человека. В это время его ум как правило перегружен информацией, а чувства (от радостного предвкушения новоселья до страха сделать что-то не так) мешают мыслить трезво.

К сожалению, этим часто пользуются мошенники – и мелкие, готовые вклиниться в процесс на каком-то этапе сделки и урвать свои десятки или даже сотни тысяч, и крупные, рассчитывающие завладеть всей квартирой.

Другое лицо

Сколько реально на рынке недвижимости Петербурга совершается афер, не знает никто. Многие жертвы, если их «кинули» на относительно небольшую сумму, предпочитают забыть об инциденте и продолжать сделку, стараясь не наступить на те же самые грабли. Впрочем, общее представление можно составить на основе статистики Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (бывшая ФРС). Так, в 2010 году в Управление поступило более четырех тысяч документов о наложении арестов на объекты недвижимости, почти две тысячи сообщений правоохранительных органов о проведении проверок, расследовании уголовных дел, связанных с недвижимым имуществом, и почти три тысячи обращений физических и юридических лиц с просьбой приостановить государственную регистрацию прав.

Нередко регистрацию приостанавливают сами госорганы – после проверки представляемых договоров и доверенностей, свидетельств о праве на наследство, судебных решений.

Также проверяется и личность заявителя. «Однажды к нам на регистрацию поступил договор купли-продажи квартиры, составленный в простой письменной форме, – рассказывает Ольга Колобанова, заместитель начальника отдела регистрации арестов и запрещений Управления Росреестра по Санкт-Петербургу. – В пакете документов была представлена ксерокопия паспорта продавца квартиры. При сравнении ее с копией, имеющейся в ДПД (делоправоустанавливающие документы – Ред.), выяснилось, что фотографии собственника на них не совпадают. Тогда мы направили запрос в Федеральную миграционную службу и получили ответ: подпись и фотография на представленной копии отличались от имеющихся в заявлении на выдачу паспорта. То есть на регистрацию были поданы поддельные документы».

Кроме паспортов подделывают также договоры, доверенности, свидетельства о праве на наследство, решения судов. При выявлении фальшивки регистрирующие органы направляют уведомления в Прокуратуру и в ГУВД Санкт-Петербурга. Те проводят проверку и, если есть состав преступления, заводят дело. Всего за 2010 год петербургский Росреестр направил около 70 таких писем.

Пенсия или квартира?

Мошенники ищут слабое звено. По этой причине в группе риска всегда оказываются пенсионеры, люди с психическими отклонениями, пьющие и т. д. «Как правило, это мошенничество на доверии, когда у человека изымаются документы, а потом на их основании совершаются операции с недвижимостью, – говорит Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. – Например, пенсионеру обещают увеличение пенсии и под предлогом того, что нужно подать документы в соответствующие инстанции, получают правоустанавливающий пакет документов и доверенность».

«Однажды к нам пришла бабушка, вокруг которой вились несколько человек. Специалист на приеме документов заподозрил неладное и поинтересовался целью ее визита. Как выяснилось, ей сказали, что теперь новый порядок получения пенсии и нужно подписать кое-какие бумаги. А подписать ей предстояло заявление на регистрацию договора дарения принадлежащей ей квартиры в простой письменной форме. Мошенников задержали», – поделилась реальной историей Ольга Колобанова.

Назад дороги нет

Иногда регистраторам приходится выручать из беды и вполне дееспособных граждан. Так, один гражданин пришел в Управление Росреестра с договором дарения своей единственной квартиры новому приятелю. При приеме документов у него поинтересовались, где же он в дальнейшем собирается жить. «Как – где, – удивился он, – в этой квартире, я же здесь прописан…». Этот человек не понимал, что, подарив квартиру, он утрачивает не только право собственности, но и право проживания в ней. И новый собственник при желании может его потом «выписать» в никуда.

«Если мошенник подделал документы либо сделку совершили с психически нездоровым человеком, исправить ситуацию в суде возможно. Но если вполне дееспособный человек сам – своей рукой – подписал договор, пути назад, к сожалению, нет», – говорит Александр Петренко, адвокат, заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР». Он приводит недавний пример. Преступники удерживали у себя пьющего, хоть и вполне психически здорового человека. Обрабатывая его, продолжали спаивать. В итоге он подписал договоры купли-продажи двух квартир, подтвердил получение денег, подписал у нотариуса доверенность на регистрацию. Признать сделку незаконной теперь невозможно – подпись на документах подлинная, доказать, что человек все это время был пьян, невозможно, наконец, любая экспертиза признает его дееспособным. Нельзя забывать и про второй момент: у этих квартир теперь ведь есть добросовестные приобретатели. Как быть с их законным правом?

Сегодня нет реального механизма, позволяющего оградить от мошенников слабо защищенные категории граждан. Остается уповать на «регистрационный фильтр», который у нас, к счастью, работает. «Некоторое время назад пропал один пенсионер. Его сестра написала заявление в милицию, было открыто розыскное дело, и об этом правоохранительные органы известили наше управление, – рассказывает Ольга Колобанова. – В это же время к нам поступил договор купли-продажи его квартиры в простой письменной форме, сданный доверенным лицом. Доверенность на сдачу документов была нотариально заверена в Ленинградской области. Мы приостановили регистрацию и потребовали личного присутствия продавца. Аферисты, которые похитили владельца квартиры, удерживали его живым на случай осложнений при оформлении документов. Правоохранительные органы были предупреждены, и продавца с сопровождающими удалось отследить, пленника освободить, а мошенников задержать. Освобожденный собственник квартиры рассказал, что не имел намерения продать ее, и что его насильно удерживали в Ленинградской области несколько месяцев». Хэппи-энд, но он не слишком радует: в целом ситуация с защитой интересов людей из группы риска остается пока тяжелой.