Как купить коммерческую недвижимость и не нарваться на неприятности?

Случай из практики: Компания намеревалась приобрести земельный участок. В ходе проверки юрист обратился за информацией в администрацию города. Выяснилось, что через пару лет участок войдет в состав аэропорта Шереметьево-3.

Проверка на наличие (отсутствие) обременений

Прежде чем купить коммерческую недвижимость, нужно проверить, не имеет ли выбранный для покупки объект обременений, про которые умолчал продавец. Самые распространенные виды обременений – это аренда и залог недвижимости.

Как известно, смена собственника не влияет на условия ранее заключенного договора аренды. В случае покупки помещения, обремененного арендой, необходимо заранее обсудить и зафиксировать с продавцом условия передачи арендных платежей за период с момента перехода права собственности к покупателю, а также гарантийного депозита, если таковой был предусмотрен договором аренды.

Что касается заложенного имущества, следует иметь в виду, что продавать его можно только с согласия залогодержателя.

Изучение правоустанавливающих документов

Параллельно с проверкой по ЕГРП необходимо непосредственно изучить правоустанавливающие документы по истории сделок с объектом. Такие бумаги можно получить как непосредственно у потенциального продавца, так и у предыдущих собственников недвижимости. Разумеется, это будет весьма затруднительно без помощи продавца, на котором заканчивается цепочка сделок с объектом. Если продавец уклоняется от оказания такой помощи, это может свидетельствовать о проблемах при предыдущих сделках с объектом. В таком случае следует проявлять особую осторожность и тщательность при проверке юридической чистоты недвижимости.

Изучая полученные документы, обратите особое внимание, нет ли в них оснований для признания предшествующих сделок недействительными. Либо не дают ли они повода третьим лицам истребовать его в порядке виндикации (виндикационный иск, в гражданском праве – способ защиты собственности, с помощью которого собственник может истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.). Проверку необходимо провести на глубину срока исковой давности по этим категориям требований.

Случай из практики: В ходе изучения истории земельного участка было обнаружено, что первоначальному собственнику его предоставила местная администрация. При этом, ранее на этих землях располагались дачи государственного органа. Документы об изъятии данного земельного участка у госоргана отсутствовали. При такой ситуации следует обратить внимание на сроки исковой давности. Поскольку с указанной в примере сделки прошло более 12 лет, и обращений в суд не было, риск значительно нивелирован.

Такая же ситуация может быть с отсутствием решений уполномоченных органов при заключении предыдущих сделок и/или надлежащих доверенностей на лиц, подписавших документы по этим сделкам. Необходимо отметить: идеальных объектов не бывает. Главное, правильно оценить и минимизировать риски.

Чем меньше было владельцев у приобретаемой недвижимости, чем дольше каждый из них владел ею и чем больше из них в настоящее время здравствует и не находится в состоянии судебных тяжб, тем более высока вероятность приобрести на вторичном рынке беспроблемный объект недвижимости.

(Читайте далее на следующей странице)

Foreign real estate

Item No 3679
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 105 000 EUR
2 комн. кв-ра, 52,83 кв.м.

Item No 3684
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 164 160 EUR
4 к. кв-ра в Cité 114 кв.м.

Item No 3678
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 8-10 минут пешком от Центра
Price 132 000 EUR
2 комн.кв-ра, 65 кв.м.

Item No 3682
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 150 120 EUR
2.5 комн. кв-ра в престижном р-не

Item No 3683
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 92 880 EUR
2-к. кв-ра в русскоговорящем р-не

Item No 3680
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, Центр
Price 87 000 EUR
1 комн. кв-ра в Центре, 52,00 кв.м.

Item No 3605
ApartamentySale
Country Хорватия
Price 205 000 EUR
Продаем апартаменты в Хорватии, (Medulin). Площадь: 121 кв.м. Стоимость: 205000 €

Item No 3677
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 5-7 минут пешком от Центра
Price 130 000 EUR
2 комн. кв-ра, 80 кв.м.

Item No 1865
ApartamentySale
Country Болгария
Region город Обзор
Price 150 000 EUR

Subscription

Your name

E-mail

-

Ask a question to the lawyer

Яндекс цитирования