Как купить коммерческую недвижимость и не нарваться на неприятности?

Проверка полномочий посредника

По сделкам с нежилой недвижимостью посредники привлекаются достаточно часто. Если от имени продавца также ведет переговоры и подписывает договоры посредник, необходимо убедиться в его полномочиях, в частности проверить наличие доверенности. Дополнительный риск возникает, только если посредники подписывают договор или иные значимые документы (например, передаточный акт, акт о взаиморасчетах). В этом случае необходимо убедиться в действительности доверенности. Ведь лицо, выдавшее доверенность, вправе ее в любое время отменить (ст. 188 ГК РФ). Так что подписывать договор по возможности должен собственник. Либо следует убедиться, что доверенность не отзывалась. Так же внимательно следует изучить полномочия, прописанные в доверенности. Например, полномочия на прием денег и подписание договора должны быть указаны отдельно.

Заключение предварительного договора и получение предоплаты

При совершении сделок с недвижимостью продавцы нередко требуют внести аванс в доказательство серьезности намерений покупателя. Интерес их в этом понятен, однако ситуацию можно развернуть в свою пользу. Объясните, что внесение аванса без дополнительных гарантий нарушает ваши интересы. И предложите оформить предварительный договор. А выплату оформить как задаток. Условие о нем можно записать прямо в предварительном договоре.

В таком случае вы получите дополнительную степень свободы. Если ваша компания заинтересована в сделке, вы сможете понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). А если ситуация изменится, то отказ продавца от сделки также можно будет обратить на пользу компании. В таком случае он одолжен будет вернуть задаток в двойном размере (п.2 ст.381 ГК РФ).

По этим же соображениям суммы, вносимые до заключения договора купли-продажи, целесообразно оформлять именно как задаток даже если продавец отказывается заключать предварительный договор. На практике предварительный договор или соглашение о внесении задатка/аванса заключаются до полной проверки объекта (а часто и до получения выписки из ЕГРП). В таких случаях необходимо отдельно указать в предварительном договоре, что если в результате юридической проверки будут выявлены существенные препятствия для сделки, то вы вправе отказаться от покупки и получить назад внесенные денежные средства. Данное условие можно сформулировать следующим образом: "Если до заключения договора купли-продажи покупатель выявит обстоятельства, подтверждающие незаконность ранее совершенных сделок, либо иные обстоятельства, препятствующие будущему собственнику владеть, пользоваться или распоряжаться объектом недвижимости, покупатель вправе отказаться от настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке по пункту 3 статьи 450 ГК РФ. В этом случае продавец обязуется вернуть покупателю сумму задатка в течение пяти рабочих дней с момента требования".

(Читайте далее на следующей странице)

Foreign real estate

Item No 3679
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 105 000 EUR
2 комн. кв-ра, 52,83 кв.м.

Item No 3684
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 164 160 EUR
4 к. кв-ра в Cité 114 кв.м.

Item No 3678
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 8-10 минут пешком от Центра
Price 132 000 EUR
2 комн.кв-ра, 65 кв.м.

Item No 3682
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 150 120 EUR
2.5 комн. кв-ра в престижном р-не

Item No 3683
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 92 880 EUR
2-к. кв-ра в русскоговорящем р-не

Item No 3680
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, Центр
Price 87 000 EUR
1 комн. кв-ра в Центре, 52,00 кв.м.

Item No 3605
ApartamentySale
Country Хорватия
Price 205 000 EUR
Продаем апартаменты в Хорватии, (Medulin). Площадь: 121 кв.м. Стоимость: 205000 €

Item No 3677
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 5-7 минут пешком от Центра
Price 130 000 EUR
2 комн. кв-ра, 80 кв.м.

Item No 1865
ApartamentySale
Country Болгария
Region город Обзор
Price 150 000 EUR

Subscription

Your name

E-mail

-

Ask a question to the lawyer

Яндекс цитирования