How to buy the real estate in France

Вопрос №11.7: Какие возможности ипотечного кредитования есть во Франции? Возможно ли россиянину получить ипотеку во французском банке, на каких условиях и как ему придется доказывать свою кредитоспособность?

Ответ:

Французские банки предоставляют кредиты на приобретение недвижимости иностранными резидентами, сумма первоначального взноса 30-40 % от стоимости объекта на оставшуюся сумму дают кредит под залог недвижимости на срок 10 – 30 лет. Процентная ставка составляет примерно 4,5-5 %, выплаты по ипотеке не должны превышать третьей части ваших доходов, решение о предоставлении ипотечного кредита будет сделано на основании платежеспособности.

Необходимы следующие документы:

• Заполненный и подписанный во французском банке бланк-заявление с просьбой о кредит.
• Зарубежный паспорт и свидетельство о браке или разводе.
• Справка о зарплате или доходах за 3 последних месяца.
• Последняя налоговая декларация.
• Доходно-расходная выписка из банка за последние три месяца и справка этого же банка о платежеспособности потенциального заемщика. Лучше, если это будет €пейский банк.
• Документы на другие кредиты, кроме недвижимости, если таковые имеются на момент запроса. Если кредит погашен, выписку о погашении кредита.
• Предварительный договор о покупке недвижимости (Compromis de Vente).
• Другие документы: выписка по месту основного жительства или квитанция об оплате снимаемого жилья, последняя квитанция об оплате за телефон и электроэнергию по месту постоянного жительства.

Все документы должны быть переведены на французский или английский язык и Специальных особых требований к россиянам нет, он должен доказать свою кредитоспособность как любой другой иностранный резидент (документы о банковских счетах, владение другой недвижимостью, участие или владение преуспевающим бизнесом - отчет аудиторов за последние два года и ряд документов, подтверждающих платежеспособность покупателя.)

Для покупки дорогой недвижимости целесообразно оформление на юридическое лицо: SCI (Societe Civile Immobiliere)* или SCPI (Societe Civile de Placement Immobilier)**- эта компания не имеет права заниматься любой другой коммерческой деятельностью, кроме владения и распоряжения недвижимостью.

Расходы на организацию такой фирмы составляют 1500-2000 €, уставным капиталом является приобретенная недвижимость.

Использование французского юридического лиц упрощает решение немаловажных проблем: получение кредита; сокращаются расходы на владение недвижимостью. Фирма платит всего порядка 2500 € в год – это налоги на собственность и землю. Бухгалтерский отчет упрощен, баланс и остальные налоги сводятся к нулю; быстрее и без налоговых потерь совершается перепродажа собственности и ее переход в наследство: покупатель или наследник просто включаются в состав учредителей фирмы.

Даже если вам не требуется кредит для покупки недвижимости, взять его может быть выгодным для вас:

• Во-первых, возможно вычитать стоимость процентной ставки по кредиту из доходов от аренды.
• Во-вторых, если стоимость процентной ставки по кредиту больше доходов от аренды, то на эту разницу можно уменьшить ежегодный подоходный налог.

На сегодняшний день существует два типа кредитов:

• Кредит амортизируемый (уменьшающийся): долгосрочный кредит с фиксированной или изменяемой процентной ставкой погашения, гарантируемый ипотекой или другими формами гарантирования. С уменьшением остатка по кредиту, уменьшается процентная ставка на его погашение.
• Кредит "бессрочный": вы выплачиваете полную сумму кредита по окончании контракта. Выплата процентов по кредиту чаще всего разделена с погашением основного капитала. Контракт страхования жизни может быть подписан параллельно с кредитом для создания капитала для погашения кредита.

Бессрочный кредит может быть более выгодным чем кредит амортизируемый так как он позволяет прям пропорциональное уменьшение процентной ставки в течении всего срока кредитования.

LEASEBACK

В каких случаях есть смысл пользоваться схемой Leaseback?

Выгодная схема инвестиций с целью сдачи в аренду - доход, гарантированный управляющей компанией.

Система работает во Франции с 1987 года, очень популярна за значительные выгоды - отсутствует НДС на новое строительство, нотариальные расходы снижены до 3,5%, упразднены многие местные налоги, гарантированный доход, возможность зарезервировать период личного использования, весь процесс контролируется управляющей компанией, период действия договора от 9 до 20 лет.

Французское правительство стимулирует развитие программ Leaseback в зонах активного туризма с повышенным спросом на краткосрочную аренду.

Во Франции совершенно безопасно вкладывать средства в строящееся жилье – любая новостройка здесь подлежит обязательному страхованию за счет застройщика.

Если он не может закончить в срок возведение объекта, эту заботу берет на себя страховая компания, собственность на будущую жилплощадь оформляется покупателем прямо на стадии строительства - стоимость жилья на плане или в стадии строительства может бить ниже рыночной стоимости до 30%.

вернуться к списку вопросов>>>

(читайте далее на след. стр.)