Как организовать офис в квартире без перевода в нежилой фонд?

Квартира предназначена для того, чтобы в ней кто-нибудь жил: собственник, его друг, родственник или и вовсе арендатор. Работать в квартире тоже можно, иногда для этого даже не потребуется переводить ее в нежилой фонд.

В соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Но в некоторых случаях в квартире можно осуществлять и предпринимательскую деятельность. Особенно это актуально для тех, кому финансовые возможности не позволяют арендовать или купить офисное помещение.

Можно ли использовать жилое помещение для ведения бизнеса? Можно, но, как часто бывает, в этом вопросе есть несколько нюансов, о которых необходимо знать. Как уже было сказано, квартира предназначена для проживания граждан. Об этом говорит пункт 1 ст. 17 ЖК РФ.

В то же время пункт 2 ст. 17 ЖК РФ допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Из этого можно сделать вывод, что использовать квартиру в качестве своего офиса можно, если:

а) Квартира принадлежит предпринимателю на праве собственности или на иных законных основаниях (аренда, безвозмездное пользование и т. д.) – это означает, что у человека есть документы, которые могут подтвердить правомерность владения и пользования жилым помещением. Например, квартира предоставлена бизнесмену на праве найма (аренды) или безвозмездного пользования;

б) Предпринимательская деятельность не нарушает прав других граждан. В данном случае под другими гражданами понимаются члены семьи собственника или нанимателя, соседи;

в) Лицо занимается профессиональной деятельностью или работает в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

В законе не раскрывается, что понимается под профессиональной деятельностью. Но можно предположить, что к таковой можно отнести внештатных бухгалтеров, репетиторов, людей творческих профессий, адвокатов и т. д.

Кстати, по поводу адвокатов. В законе «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» специально предусмотрено, что адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.

Как известно, предпринимательской деятельностью можно заниматься без образования юридического лица, зарегистрировавшись в качестве ИП. Так вот, ИП закон разрешает вести свой бизнес в жилом помещении. В то же время и утверждать однозначно о невозможности использовать квартиру для профессиональной деятельности юридическим лицам нельзя. Более подробно этот вопрос рассмотрим дальше.

Жилое помещение как юридический адрес для фирмы. Те, кто сталкивался с государственной регистрацией юридического лица, знают, что при заполнении заявления на регистрацию необходимо указать адрес организации. Именно по этому адресу и будет произведена государственная регистрация компании.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (а в случае отсутствия такового – по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности). Как правило, право действовать от имени юридического лица без доверенности есть у генерального директора.

Часто возникает вопрос: можно ли указать в качестве юридического адреса место проживания генерального директора организации? Ответ утвердительный.

Российское законодательство не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Увы, на практике налоговики почти всегда отказывают в государственной регистрации юридических лиц по месту жительства директора. При этом одни, смирившись с таким отказом, вынуждены искать подходящее прибежище (припоминаете – «адреса массовой регистрации юридических лиц»). А вот другие идут в суд и обжалуют незаконные отказы. И надо сказать, что суды встают на сторону обиженных бизнесменов.

Главными аргументами судов в данном случае являются следующие. Во-первых, оснований для отказа в регистрации всего два: непредставление необходимых документов или представление документов в ненадлежащий регистрирующий орган.

Во-вторых, регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (как мы уже говорили, это и есть генеральный директор, который вправе указать в учредительных документах в качестве адреса компании место нахождения постоянно действующего единоличного исполнительного органа, то есть свой домашний адрес).

Такую позицию поддерживает и Минфин РФ в Письме от 3 декабря 2008 г. N 03-01-11/5-159, в котором сказано, что законодательство Российской Федерации не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Подведем итог. Закон разрешает заниматься предпринимательской деятельностью «на дому», но только ИП и представителям некоторых других профессий. Главное, чтобы такая деятельность не была шумной и грязной, и не доставляла окружающим неудобств. Если же хочется в своей квартире открыть магазин, прачечную, салон красоты, сдать жилплощадь в качестве офиса какой-нибудь компании, то придется переводить жилое помещение в разряд нежилого (правда, такой перевод не всегда возможен).

И только после оформления всех документов можно смело заниматься бизнесом.