Как сдать неприватизированное жилье

Жители неприватизированных квартир имеют полное право сдавать их в аренду и получать прибыль – и условии соблюдения соответствующих законодательных норм

Несмотря на то, что приватизация жилого фонда идет несколько лет и даже пару раз уже заканчивалась и успешно продлевалась, все еще находятся неприватизированные квартиры и комнаты, которые принадлежат государству. Сегодня к ним добавились квартиры, полученные по договорам социального найма.

Можно или нельзя сдавать в аренду неприватизированное жилое помещение?

Во-первых, Гражданский и Жилищный кодексы напрямую указывают, что распоряжаться имуществом собственника без согласия собственника нельзя, а собственником в государственном жилом фонде является государство.

Возможно, нужно просто спросить разрешения государства? Да, в силу п. 1 ст. 76 ЖК РФ человек, проживающий на государственной площади по договору социального найма, вправе передать жилое помещение в поднаем, а раз закон это разрешает, остается только обратиться за письменным разрешением в жилищные органы, с которыми заключен договор социального найма, и заключить договор поднайма.

Если сдавать помещение, полученное по договору социального найма, любым другим способом, кроме заключения договора поднайма, то все иные договора будут считаться недействительными, а выгода, полученная на основании недействительных договоров, будет неосновательным обогащением и подлежит взысканию. Все дело в том, что наниматель действует только на правах, предоставленных договором социального найма, который не предусматривает право нанимателя извлекать выгоду от передачи в поднаем помещения.

Как наглядный пример последствий можно рассмотреть ситуацию, когда после окончания срока аренды арендатор, по какой-то причине невзлюбивший арендодателя (допустим, не вернули залог), в течение трех лет может направить свой экземпляра договора аренды и сопроводительное письмо в администрацию района. У администрации района не будет другого выбора, кроме как подать в суд на нанимателя государственной собственности и взыскать с него всю сумму неосновательного обогащения, то есть все полученные деньги за вычетом квартплаты и коммунальных платежей. При этом никаких последствий для арендатора это не повлечет. Зная об этом, захочет ли наниматель государственной собственности заключать официальный договор с арендатором и ставить свою материальную выгоду в зависимость от доброй воли арендатора еще в течение трех лет, пока не истечет срок исковой давности?

Следует также добавить, что любой договор, кроме договора поднайма, заключенного с письменного согласия собственника (в данном случае государства), будет считаться недействительным, и арендатор, следовательно, может в любой момент отказаться от исполнения обязательств по данному договору без каких-либо последствий.

В дополнение к вышесказанному хочу добавить, в силу п. 3 ст. 76 ЖК РФ даже в случае заключения с согласия государства законного договора поднайма ответственным перед государством за жилое помещение и все, что с ним может случиться, остается наниматель.

Поэтому, сдавая или снимая жилое помещение, всегда необходимо пользоваться услугами профессиональных участников рынка. Только риэлторы, имея большой практический опыт проведения сделок, могут грамотно составить договоры для обеспечения стабильного извлечения выгоды и сохранности интересов сторон.