Как выбрать квартиру для оптимального вложения средств

Вложения в городскую недвижимость - тема, которая на пару лет была сведена на нет кризисом, снова становится актуальной. В зависимости от сегмента доля таких сделок в среднем по рынку колеблется на уровне 5-15%, достигая в отдельных сегментах и 20%.

Спекулятивный интерес снова с нами

"Доля инвестиционных сделок сейчас составляет от 5% до 15% в зависимости от сегмента рынка и общей экономической ситуации, - рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". - Как показывает практика, несмотря на различные экономические колебания, стоимость квадратного метра только растет. Так, например, в 2007 году средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Москве составляла 138,1 тыс. руб. Теперь этот показатель составляет уже 196,5 тыс. руб. за кв. м".

В настоящее время на рынке новостроек появляется инвестиционный спрос, которого в связи с кризисом не было еще пару лет назад. Сейчас все это в прошлом. Цены на недвижимость постепенно растут: примерно с начала года удорожание происходит ежемесячно в пределах инфляции. Стоимость квартир увеличивается также в период строительства дома. Как известно, от начала строительства до ввода его в эксплуатацию может пройти 1,5-2 года, и за это время цены обычно увеличиваются на 25-30%.

На регулярном рынке на долю инвестиционных сделок приходится порядка 20%. Клиенты приобретают недвижимость в том числе с возможностью ее сдачи в аренду, хотя квартиры, которые сдаются в аренду, большого дохода не приносят, и их рентабельность не превышает 3-5% от вложенных средств. Однако покупатели довольствуются тем, что приобретенный объект, при благополучной экономической ситуации, сам по себе будет расти в цене, и совокупный инвестиционный доход может оказаться достаточно высоким. По словам эксперта, процент инвестиций в новостройки все еще не очень велик - не более 5%, поскольку такое вложение не предполагает немедленной эксплуатации квартиры, и покупатели рассчитывают только на рост ее рыночной стоимости. Во-первых, цены повышаются на каждом этапе строительства, ведь чем готовность объекта выше, тем он дороже; во-вторых, с каждым месяцем отмечается стабильный рост цен. Однако инвестиции в незавершенные объекты всегда несут в себе элемент риска, чем и можно объяснить такую невысокую долю.

Тенденция к увеличению объема инвестиционных сделок отмечается не только в Москве, сейчас доля спекулятивных покупок в северной столице составляет порядка 10%, тогда как 2 года назад этот показатель составлял 5-7%.

Во что стоит вкладываться?

Выделить наиболее выгодный объект для инвестиций довольно трудно: каждый сегмент рынка жилой недвижимости имеет как свои преимущества, так и недостатки.

"Популярные квартиры - это максимально ликвидные и не слишком дорогие. Это квартиры с 4 по 9 этаж, небольшого метража, как правило, квартиры-студии площадью до 29 кв. м и однокомнатные площадью от 30 до 40 кв. м в домах, расположенных в максимально доступных местах, рядом с метро, в обжитых районах с развитой инфраструктурой,

Во-первых, квартира должна соответствовать всем вышеуказанным требованиям.

Во-вторых, следует обратить внимание на надежность застройщика: сколько лет он работает на рынке, сколько объектов построил.

В-третьих, объект должен находиться на начальной стадии строительства (котлован или стадия возведения каркаса здания - на уровне первых этажей), когда цены на квартиры низкие по отношению к уже более готовым объектам.

В-четвертых, рынок должен быть растущим, не в стадии застоя или тем более падения.

Следует избегать распространенной ошибки, выбирая объект для инвестиций в соответствии с собственными предпочтениями (например, если инвестору самому нравятся квартиры на последних этажах, это не значит, что его предпочтения окажутся понятными среднестатистическому покупателю).

Наиболее востребованными в инвестиционном плане продолжают оставаться однокомнатные квартиры функциональных планировок, метражом до 40 кв. м. После кризиса повышенным спросом у инвесторов стали пользоваться квартиры в панельных домах. Так, лидерами спроса я бы назвал однокомнатные квартиры в домах серии П-44Т. Они имеют оптимальный метраж и максимально удобную планировку, такие квартиры потом легче всего продать: ремонт здесь требует минимальных временных и финансовых затрат, а на это в последнее время покупатели обращают самое пристальное внимание.

С точки зрения инвестиционной привлекательности сейчас наиболее интересны квартиры в новостройках экономкласса (в ценовом диапазоне до 90-120 тыс. руб. за кв. м в Москве и в пределах 70-90 тыс. руб. за кв. м в Подмосковье) или объекты высокой степени готовности в наиболее популярных районах Москвы. Одним из факторов инвестиционной привлекательности является транспортная доступность дома и близость к метро. В качестве выгодных инвестиций можно рассматривать новостройки в районах, где метро планируется в ближайшей или среднесрочной перспективе. К моменту возведения дома метро может быть построено, что дополнительно поднимет стоимость квартир.

В конечном счете, выбор объекта зависит от объемов средств, которые инвестор планирует потратить. В качестве реального примера того, сколько может составить прибыль от вложения, можно привести следующий: Допустим, покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке жилья за 5,7 млн руб. (например, хорошую "однушку" площадью 32 кв. м (кухня - 7 кв. м) в панельном доме на ул. Н.Ополчения (ст. м. "О.Поле")). Для того чтобы квартира приняла достойный вид и стала максимально привлекательной для потенциальных нанимателей, необходимо сделать косметический ремонт и закупить минимальный набор бытовой техники (ориентировочно данные затраты могут составить до 700 тыс. руб.). Итак, имеем квартиру, вложения в которую в общей сложности составили 6,4 млн руб. В том случае, если ее только сдавать в аренду (для расчета возьмем среднюю стоимость аренды подобного объекта - 35 тыс. руб. в месяц), доходность составит 7,5% или ориентировочно 480,8 тыс. руб. В случае ее продажи через год доходность составит 8,6% или 551,6 тыс. руб. А если эту квартиру купить, сдавать на протяжении года, а потом продать, доходность получается максимальной - 16,1% или 1,03 млн руб.".

То есть если цель - просто заработать на рынке жилья, то достаточно просто купить квартиру.

А если цель - максимизировать прибыль, придется заставить жилье работать. В обоих случаях вложения в рынок жилья - это длинные деньги.