Кому принадлежит русская земля?

"Кому принадлежит русская земля", такова тема журнала "Forbes". В журнале приведена большая статья о том, как в наше время "бравые парни", скупив за бесценок в разорённых подмосковных колхозах у крестьян-пайщиков земли сельхозназначения (паи), продают их в тысячи раз дороже. Этих "ребят" "Forbes" называет российскими предпринимателями, хотя правильнее было бы назвать их ПРЕДАТЕЛЯМИ Земли Русской.

ТЕРРИТОРИЯ НИЗКИХ ЦЕН

Приезжал к нам года полтора назад крупный иностранный девелопер, мы провезли его по землям рядом с Шереметьево, Зеленоградом, Митино. Он всё говорил: "Это нонсенс, этого не может быть". Мол, вокруг Лондона земли раскуплены ещё в средние века и владельцы не меняются – семейства лендлорды только чуть увеличивают или уменьшают свои владения. А тут два молодых парня за год скупили вокруг не самого маленького города Европы такие пространства", – с удовольствием рассказывает гендиректор компании "Ведомство" Илья Дыскин. "Такие пространства" – это 20 000 га земли, которые предприниматель делит со своим партнёром Владиславом Кольцовым.

Дыскин и вправду молодой. Но бывалый. Свой первый миллион предприниматель (сейчас ему 33 года) заработал к двадцати годам, наладив "арабскую" систему продажи сувениров – за 15% с выручки экскурсионные бюро и переводческие конторы завозили интуристов в сувенирную лавку Дыскина на Волхонке. Гиды и переводчики так старались, что порой экскурсантов, привозили в сувенирный магазин прямо из "Шереметьево-2". Потом были опыты недружественных поглощений московских предприятий, которые тоже принесли не плохие деньги.

На земельный рынок Дыскин попал почти случайно. В 2001 году, побывав на даче у приятеля, рейдер подумал, что неплохо было бы тоже приобрести загородный дом. Стал искать, присматриваться и обнаружил, что вариантов не так уж много, вся земля – у крестьян. И купить ее можно дешево. Дыскин обзавелся удостоверением фермера, выкупал у "коллег" по 2-3 га земли. Но настоящий бизнес начался в январе 2003 года – с вступлением в силу Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

ФУНДАМЕНТ

Нельзя сказать, что до этого момента земельного рынка в стране не было. Были дачные кооперативы, приусадебные хозяйства и другие образования, которые можно было продавать и перепродавать. Но это так называемые земли поселений, в сумме занимающие всего 1,1 % земельного фонда страны (19 млн. га). А вот основные активы – 400 млн. га земли сельхозназначения (23%) – до 2003 года стояли без движения.

В декабре 1991 года Борис Ельцин подписал указ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", по которому вся земля колхозов и совхозов была поделена в равных долях между членами этих коллективов. Так в России, хотя бы формально, появилось 12 млн.. землевладельцев. Каждый бывший колхозник получил не участок земли и трактор, а виртуальные земельный и имущественный паи. Свои доли можно было внести в уставный капитал создаваемых на базе старых предприятий акционерных обществ или попытаться выделить участок в натуре для ведения фермерского хозяйства.

Товаром земля в тот момент не стала, так как правила ее дальнейшей перепродажи просто не были прописаны законодательно. Конечно, можно было скупить ценные бумаги бывших колхозов, преобразованных в АО, но что с этим товаром делать дальше? Сельское хозяйство в Подмосковье, например, никогда не было источником сверхприбыли. Теоретически можно было с помощью главы местной администрации вывести землю колхоза из сельхозоборота для последующей жилищной застройки – что прямо не запрещено, то разрешено. Но так как сама процедура перевода земли из одной категории в другую не была прописана законодательно, такое решение можно было в любой момент оспорить.

Сделки с землей осуществлялись, но как исключение из правил. К примеру, совладельцы компании "Вимм-Билль-Данн" Гавриил Юшваев и Давид Якобаш в середине 1990-х начали скупать сельскохозяйственные предприятия Московской области – как говорили тогда, "для развития животноводства". Коровы, пасущиеся вдоль Рублевского шоссе, – сейчас эта картина кажется абсурдом.

И только в 2001 году Госдума приняла Земельный кодекс, декларирующий свободное "владение, пользование и распоряжение землей". Президент Владимир Путин назвал тогда этот документ "каркасом полноценного земельного законодательства". Утвержденный позже Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разрешил покупать и продавать землю всем желающим резидентам России. Были определены правила оборота земель, использования земельных долей, полученных в результате реорганизации колхозов и совхозов, условия получения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Наконец, 5 января 2005 года вступил в силу закон о переводе земель из одной категории в другую.

(читайте далее на следующей стр.)