Купили дачу или квартиру? Сэкономьте на налогах!

Если вам посчастливилось приобрести загородный дом и (или) земельный участок, то, закрыв дачный сезон, можно приступать к сбору документов для оформления налоговых льгот. Также удастся сэкономить на налогах тому, кто купил квартиру. Как сориентироваться в непростом налоговом законодательстве, чтобы получить максимальную выгоду? Разберемся на примере типичных ситуаций из практики.

Проверь себя: кому светят налоговые льготы

Прежде всего стоит иметь в виду, что на сегодня максимальный размер налогового вычета на приобретение недвижимости составляет 2 миллиона рублей (статья 220 Налогового кодекса РФ). Суть льготы в том, что государство возвращает 13-процентный налог на доходы с той суммы, которую гражданин потратил на покупку квартиры либо дачи, земельного участка или на строительство загородного дома. Поскольку списать в льготные расходы разрешается до 2 миллионов рублей, то, соответственно, на руки удастся получить максимум 260 тысяч рублей (те самые 13%). Возможен также альтернативный вариант, когда от налога освобождается ваша зарплата (подробности см. далее).

Важно помнить, что "покупательский" налоговый вычет на недвижимость предоставляется гражданам всего один раз, не считая случаев получения вычета по прежнему законодательству, до введения в действие части второй НК РФ 1 января 2001 года. Поэтому, если после этой даты вы воспользовались налоговой льготой, приобретая квартиру, то вычет за дачу уже не светит. Соответственно, обратившись за льготой на дачную покупку, в дальнейшем нельзя претендовать на возврат налога по расходам на жилье.

Кстати, именно поэтому супругам с точки зрения налогового законодательства выгоднее оформлять приобретение квартиры на одного, а дачи - на другого. Тогда возврат налогов будет максимальным - по 260 тысяч рублей за каждую покупку. А при разделе имущества в любом случае мужу и жене будет причитаться половина каждого объекта недвижимости в соответствии с Семейным кодексом (СК) РФ.

Дом всему голова

Чтобы понять, на какую налоговую льготу может рассчитывать приобретатель загородной недвижимости, первым делом нужно установить целевое назначение (разрешенное использование) земельного участка. Эта характеристика указывается в свидетельстве о праве собственности на землю и в кадастровом паспорте участка. Возможно несколько вариантов:

1. Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и на нем стоит готовый дом, то в налоговый вычет засчитываются расходы и на землю, и на постройку, то есть общая стоимость дачи. Если вы купили "голый" участок и планируете сами строить дом, то можете списать в "льготные" расходы как цену земли, так и траты на строительство. Кстати, в последнем случае обращаться за льготой закон позволяет именно после получения свидетельства о праве собственности на дом. Так гласит подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

2. Если участок по документам значится "дачным", "садовым", либо предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то стоимость земли включается в состав налогового вычета только при условии, что она приобретается вместе с жилым домом, цена которого, разумеется, тоже учитывается.

Если такие участки куплены без жилых построек, то расходы на землю под налоговую льготу не подпадают. В то же время в дальнейшем, построив дом и оформив свидетельство о праве собственности на него, дачник может получить возврат налога исходя из суммы трат на строительство. Обратите внимание: для этого в свидетельстве должна быть формулировка именно "жилой дом", а не "жилое строение" или что-либо другое.

К слову, не вправе рассчитывать на налоговые льготы и те, кто приобретает садовые, дачные и ЛПХ-участки с неоформленными домами. С одной стороны, после сделки покупатели могут без особых проблем самостоятельно легализовать такие постройки с помощью дачной амнистии. С другой стороны, при подобном раскладе ни одного основания для получения налогового вычета не имеется.

А вот если вы покупаете "полуфабрикат" - дом, требующий достройки и отделки, и при этом в договоре зафиксировано именно "приобретение незавершенного строительством жилого дома", то в налоговый вычет помимо прочего (см. выше) можно включить также траты на доведение коттеджа до ума (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ).

Покупаем на троих

На практике загородные дома нередко покупаются в долях: совместно с членами семьи, другими родственниками или даже друзьями. В таких случаях часто возникают вопросы: как будут распределяться налоговые льготы?

Основные принципы, исходя из статьи 220 НК РФ, таковы:

- если недвижимость оформляется в долевую собственность, то максимальный размер налогового вычета - 2 миллиона рублей - распределяется между совладельцами пропорционально размерам их долей в праве собственности;

- если дачу покупают супруги в общую совместную собственность, то вычет распределяется между ними по взаимному соглашению, которое оформляется заявлением в простой письменной форме. На практике выгоднее "отписать" большую часть льготы на того супруга, у кого выше зарплата. Тогда доходы на сумму 2 миллиона рублей наберутся за более короткий срок и удастся быстрее получить 260-тысячный возврат налога.

Имейте в виду важный нюанс: если среди содольщиков есть несовершеннолетние дети, которые не имеют дохода и потому сами не могут воспользоваться освобождением от налога, то "детскую" часть налогового вычета вправе реализовать родители. Такое справедливое правило действует благодаря постановлению Конституционного Суда (КС) РФ от 13 марта 2008 года № 5-П.

Однако если дача оформлена только на "бездоходных" несовершеннолетних, то есть без взрослых совладельцев, применить льготу уже не получится. КС по такой ситуации разъяснений еще не давал, а налоговые органы отказывают, поскольку в НК соответствующих норм на сегодня нет.