Купили квартиру с "прописанным" человеком, что делать?

Недвижимость с "обременением"

Институт прописки был крайне важен в советские времена – в частности, поскольку обеспечивал существенные права на квартиру. Старое законодательство было рассчитано на такую форму государственного устройства, когда нет собственников – только арендаторы. Поэтому закон защищал лишь право проживания. Но и теперь, когда разрешена частная собственность, купить квартиру без согласия прописанного нелегко, а выселить прописанного из купленной квартиры порой и вовсе невозможно.

Смена времен

Изменения в новом законодательстве направлены в первую очередь на защиту права собственности. Прописку заменила регистрация, которая носит уведомительный, а не разрешительный характер. Значительно сужен перечень правомочий зарегистрированного лица, расширен перечень оснований снятия с регистрационного учета (ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"). В соответствии с действующим законодательством регистрация прекращается при смене собственника жилого помещения. Это оговаривают и ст. 292 ГК РФ, и ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Однако не все так просто. Отмена института прописки, введение принципа свободы договора – все это привело к тому, что при покупке квартиры вскоре после оформления бумаг могут начаться проблемы с зарегистрированными в ней лицами.

Продается квартира "без просмотра"

В риелторской практике встречаются объявления о продаже недвижимости "без просмотра", как правило, со значительной скидкой. Это, скорее всего, жилье с зарегистрированными гражданами, которые не имеют прав собственности, но и выселены быть не могут. Такой человек и на порог не пустит потенциального покупателя. Квартиры, где зарегистрированы люди, не имеющие доли в правах собственности, но фактически проживающие, считаются объектами с обременением.

Эту ситуацию не следует путать с другими случаями – вполне соответствующими законодательству. Бывает, собственнику некуда выписаться перед сделкой, поскольку он еще не приобрел квартиру. Тогда в договоре предусматривается срок его снятия с регистрационного учета,  – Если прописан ребенок, который будет снят с учета только после регистрации сделки, необходимо разрешение опекунского совета, который от лица государства контролирует соблюдение прав несовершеннолетних. Иногда собственность на квартиру передается, а право проживания бывшего собственника сохраняется пожизненно (договор ренты и т.п.). Это также должно быть предусмотрено в договоре купли-продажи.

Как не попасться на удочку

Подбирая квартиру, прежде всего стоит поинтересоваться наличием зарегистрированных лиц. Это можно выяснить в паспортном столе – получив выписку из домовой книги. Для подробного анализа может потребоваться расширенная выписка, содержащая информацию обо всех, кто был прописан или зарегистрирован в квартире с момента постройки дома.

В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны все обременения помещения, в частности лица, которые зарегистрированы в квартире или могут иметь не нее какие-либо требования (в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора является наличие перечня лиц с указанием их прав на пользование продаваемой недвижимостью. Если таких указаний нет, это означает, что сделка не соответствует требованиям закона и является недействительной. Последствием признания недействительности станет реституция – возвращение сторон в первоначальное состояние (покупателю должны вернуть деньги, а продавцу – квартиру). Но на практике нередки случаи, когда найти продавца такой квартиры после оформления документов и передачи денег невозможно.

(читайте далее на след. стр.)