Некоторые проблемы договоров аренды нежилых помещений у города

Одним из наиболее важных в процессе управления государственной собственностью является решение задачи должного управления объектами недвижимости, в частности с целью пополнения бюджета от передачи в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности государства.

Статьей 212 Гражданского кодекса предусмотрено, что особенности распоряжения, в том числе государственным имуществом, могут быть установлены законом. На основании данной нормы 30 июня 2008 г. был принят Федеральный закон N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты РФ", устанавливающий ограничения, связанные с распоряжением государственным имуществом, при заключении договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления.

Вышеназванный Федеральный закон дополняет действующий Федеральный закон "О защите конкуренции" ст. 17.1, в соответствии с которой, начиная с 2 июля 2008 г. договоры аренды в отношении нежилых помещений, являющихся государственной собственностью, вне зависимости от того, закреплены ли они на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными предприятиями или учреждениями или нет, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Безусловно, что принятие указанного Закона делает процедуру получения помещения на праве аренды максимально прозрачной. Цель его – недопущение недобросовестной конкуренции, исключение возможности коррупционных действий со стороны чиновников и лоббирования определенных интересов (путем внеконкурсного предоставления нежилых помещений), обеспечив всем равные возможности для участия в торгах. Однако действующая редакция ст. 17.1, по мнению автора, не позволяет достичь указанной цели по следующим причинам.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" государственная политика в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является частью государственной социально-экономической политики и направлена на:

• развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;
• обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;
• обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства.

Принятие мер по поддержке указанных структур обусловлено их большой социальной значимостью и низкой конкурентоспособностью по сравнению с крупным бизнесом.

В порядке реализации данного Федерального закона московским Правительством был принят ряд нормативных актов, обеспечивающих поддержку субъектов малого предпринимательства. К их числу относятся: Закон города Москвы от 7 июля 2004 г. N 47 "О городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004 – 2008 годы", Постановление Правительства Москвы от 5 февраля 2008 г. N 88-пп "О концепции имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Москве". Обеспечение субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на льготных условиях было одной из основных задач, поставленных перед городскими властями. Для достижения указанной цели широкое распространение получили так называемые специализированные аукционы на право заключения договоров аренды нежилых помещений, проводимые Департаментом имущества города Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11 сентября 2007 г. N 797-пп. К участию в указанных аукционах допускались только организации, включенные в реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, что, в свою очередь, увеличивало шансы малых предприятий на победу в торгах. Кроме того, стартовая ставка арендной платы за объекты, выставляемые на специализированные аукционы для субъектов малого предпринимательства, рассчитывалась в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП, в результате чего она была ниже рыночной ставки не менее чем на 30%.

В настоящее же время согласно п. 4 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" аукционы на право заключения в том числе и договоров аренды нежилых помещений (до принятия соответствующего Постановления РФ) проходят в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно ст. 18 которого аукционы должны проводиться открытыми по составу участников, а цена определяться на основании рыночного отчета об оценке. В связи с чем участие в аукционах организаций крупного бизнеса, сетевых компаний, профессиональных участников торгов (риелторов) наряду с субъектами малого предпринимательства (обладающих меньшими ресурсами и возможностями) ставит последних в заведомо неравное положение.

(читайте далее на след. стр.)