Особенности национальной коррупции в строительстве

Респонденты оценивали эти стадии по пятибалльной шкале. В Новосибирске затруднительными были названы практически все стадии. По крайней мере по первым четырем пунктам чиновникам были выставлены неудовлетворительные оценки. В Иркутске застройщики были более лояльны и оперировали только удовлетворительными и хорошими баллами.

Особо патетичной (практически во всех городах) считается первая стадия строительства. Проблемы при получении земельного участка в аренду начинаются сразу. Во многих городах наблюдается дефицит свободных участков под застройку, особенно в центральных районах. Несмотря на то что зачастую российские города изобилуют ветхим и аварийным жильем, получить такую территорию под строительство возможно только при удачных переговорах с собственниками устаревших домов. Консенсусы в подобных дискуссиях, отмечают участники рынка, достигаются крайне редко. Поэтому в фокусе внимания всегда оказываются аукционы, на которых выставляются точечные площадки в центре или новые территории, как правило, расположенные в отдаленных районах.

Примером города с лучшей практикой проведения аукционов по предоставлению земельных участков является Калуга: там их выставляют с кадастровым паспортом и градостроительной документацией, а также с указанием точек подключения к инженерным сетям по границам участка. Однако, судя по комментариям застройщиков, подобный факт — это нонсенс! Столь сладких бонусов в практике градостроительства в других городах обычно не дают. Стандартная ситуация: земельные участки, выставляемые на торги, не обеспечены инженерной инфраструктурой. Возможности подключения к сетям имеются, но их реализация требует дополнительных затрат, которые измеряются десятками миллионов рублей и могут достигать 20% от общих затрат на строительство объекта. В Иркутске респонденты отмечают дефицит сформированных земельных участков и, как следствие, редкие аукционы. На аукцион выносятся участки только под точечную застройку, выиграть который крайне сложно. В случае, если идет снос частного сектора с целью выделения земельных участков под строительство, владельцы земли устанавливают непомерные цены.

Да и вообще, к самим аукционам застройщики относятся с осторожностью. Многие долго не решаются на участие: процедуры не отличаются особой прозрачностью, итоги бывают непредсказуемыми. Более того, на аукционах часто фиксируются различного рода махинации. Худшая практика предоставления земельных участков в аренду выявлена во Владивостоке, Новосибирске, Москве и Санкт-Петербурге. Столица страны вообще стала притчей во языцех прежде всего из-за того, что строительство здесь фактически контролировали родственники бывшего мэра. По словам респондентов, «компании вообще не могли победить в аукционе, если это не компании бывшего руководства города или устроителей аукциона».

Но Москва в этом плане не одинока. «Одной из серьезных проблем при приобретении (аренде) участка под жилищное строительство является то, что явно лоббируются интересы застройщиков, аффилированных в той или иной степени с руководством городских властей и высокопоставленными сотрудниками мэрии. Это ставит застройщиков в неравные условия. Процедуру оформления земельного участка, которая и так усложнена, можно проходить в течение одного года, а то и двух лет, а можно и за считанные месяцы, если на то есть прямое указание. Эта тенденция проявляется и при проведении аукционов. А могут и вообще предложить вернуть участок или поменять, если он приглянулся своим», — комментирует Константин Боков. В Новосибирске, по данным исследования ВШЭ, неформальные платежи (3–30 млн рублей) служат гарантом победы на конкурсе и заметно облегчают следующие стадии оформления земельного участка.

В ходе анкетирования участникам строительного рынка был задан вопрос, возможна ли в их городе победа в аукционе без обеспечительных мер неформального характера. В большинстве исследуемых городов респонденты ответили, что невозможна. В качестве механизмов, позволяющих обеспечить победу «нужных» компаний, названы отказ в приеме документов по формальным признакам, «потеря» документов, попытка неформально договориться с ненужным участником либо банальный, но безотказный ход — срыв аукциона. Кроме того, информация о выставляемых на торги земельных участках публикуется только за 30 дней до назначенной даты торгов (данные о перспективных участках, готовящихся к выставлению на торги, вообще обычно не разглашаются). По мнению респондентов, за такой срок невозможно качественно проработать возможности застройки предлагаемого земельного участка, принять решение об участии в торгах и обеспечить финансирование проекта.

В ряде случаев органы исполнительной власти после проведения торгов затягивают с выдачей застройщику подписанного договора аренды для его государственной регистрации. О существовании этой проблемы говорили респонденты в Новосибирске, Смоленске и Владивостоке. В первом необходимая плата за ускорение оформления договора составляет 15–30 тыс. рублей. Не редки и курьезные случаи, когда договор аренды застройщику выдают постфактум. К примеру, в Смоленске такой документ компании удалось получить лишь спустя два месяца после окончания строительства.

Наиболее важным показателем на третьей стадии (утверждение проекта строительства) является оценка респондентами состояния государственной экспертизы проектной документации — ее стоимости, а также времени проведения. Участники рынка отмечают, что на длительность и стоимость процедуры влияет дефицит квалифицированных проектировщиков. Кроме Новосибирска, худшая практика по данному показателю отмечена респондентами в Санкт-Петербурге (государственная экспертиза проводится до полугода), Москве и Владивостоке.

Критерием оценки четвертой стадии — подготовки к строительству — является характеристика респондентами порядка получения разрешения на строительство. Наибольшие временные затраты и самые высокие неформальные платежи позволили признать худшими городами на данной стадии Новосибирск, Смоленск и Нальчик. Стоит отметить, что затянутость и сложность данной процедуры делают достаточно обоснованным «в интересах дела» механизм взяточничества. Кто бы что ни говорил, но на стадии выдачи разрешения на строительство, как отметило большинство респондентов, существует все та же необходимость уплаты неформальных платежей. Причем формулировки, суть которых — вымогательство денег у застройщиков, бывают даже забавными. Так, в Хабаровске невозможно получить разрешение на строительство, «пока не принесешь документ, подтверж­дающий внесение 300 тыс. рублей на «реконструкцию прудов». А в Нальчике строителей могут попросить «построить фонтан».

На пятой стадии строительства компании вынуждены фактически платить ежемесячную зарплату инспектору, прикрепленному к стройке, естественно, за лояльность. Затраты доходят до 1 тыс. долларов в месяц. Застройщики с иронией констатируют, что зачастую сам процесс строительства занимает в два-три раза меньше времени, чем все остальные шесть стадий.