Разработка концепций проектов, проектный консалтинг недвижимости

Проектный консалтинг, заключается в разработке концепций и оценке проектов в недвижимости и включает в себя разработку концепций развития земельных участков под строительство коттеджных посёлков, торговых центров, офисных центров и жилых комплексов.

Разработка грамотной и компетентной концепции на ранней стадии является залогом успешности любого проекта. Разработка концепции строительства загородного посёлка, жилого комплекса, торгового или бизнес-центра всегда строится по определённому алгоритму, который включает в себя две части:

• исследование внутренних и внешних факторов будущего проекта, на основании чего производится анализ наилучшего использования территории;
• и непосредственно создание самой концепции.

Разработанный проект ложится в основу дальнейшей работы над девелоперским проектом, с момента составления технического задания на проектирование и до продвижения проекта на рынке.

Разработка концепции – анализ потенциала территории

Первичным объектом любого проекта в недвижимости является некая территория – земельный участок. Разработка любого проекта начинается именно с оценки земельного участка.

На этом этапе производится анализ и изучение:

• документации по участку (назначение земли, разрешенное использование, кадастровые планы, коммуникации, наличие обременений);
• ограничений по застройке и анализ на предмет соответствия градостроительному плану;
• состояния территории на момент обращения клиента;
• транспортной инфраструктуры района;
• физических характеристик участка;
• окружения территории и потенциала её развития.

На основании полученных данных составляется мнение о потенциале данного участка и становятся ясны внутренние факторы, которые способны повлиять на будущий проект.

Разработка концепции - анализ рынка недвижимости

Вторым этапом работы над созданием концепции проекта является анализ рынка.

На основании изучения и оценки участка выявляются возможные для освоения на этой территории сегментов недвижимости.

Анализ сегментов рынка включает:

• изучение предложения;
• изучение спроса;
• анализ на предмет соответствия спроса и предложения.

Анализ предложения состоит из определения ёмкости рынка, сегментирования предложений в сегменте, изучения характеристик потенциальных конкурентов и анализа ценообразования в сегменте.

Анализ спроса состоит из определения ёмкости спроса, сегментирования потенциальных покупателей (арендаторов), изучения социальных характеристик и составления портрета потенциального покупателя (арендатора), изучения динамики спроса по динамике продаж конкурирующих объектов недвижимости и изучения потребительских предпочтений.

Разработка концепции - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

Для получения полной картины по изучаемой территории проводится SWOT-анализ.

Примечание: SWOT – метод анализа в стратегическом планировании, заключающийся в разделении факторов и явлений на четыре категории: Strengths (Сильные стороны), Weaknesses (Слабые стороны), Opportunities (Возможности) и Threats (Угрозы).

Он делается на основании анализа потенциала территории и аналитики рынка сделанных ранее. Ситуационный анализ в недвижимости (SWOT-анализ) представляет собой изучение положительных и отрицательных сторон внешних и внутренних факторов, которые оказывают влияние на гипотетический проект. Проводится при оценке концепций, земельных участков и объектов недвижимости на основании изучения рыночных факторов и собственных качеств самого исследуемого объекта.

После проведения SWOT-анализа проводится анализ наилучшего использования, который и определяет основную суть будущего проекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (best use) применяется в недвижимости для определения лучшей из возможных гипотез развития той или иной территории. Анализ наилучшего использования основан на "отсеивании" вариантов по юридической, финансовой и физической допустимости, максимальной доходности и маркетинговой эффективности. Концепция развития территории должна максимально отражать потребности рынка и существующие возможности по ее реализации.

Разработка концепции проекта

После определения наилучшего использования территории разрабатывается непосредственно концепция проекта. Она включает в себя следующие основные разделы:

• концепция застройки включает определение основных площадных характеристик проекта по функциональным типам, проработку транспортной инфраструктуры проекта, зонирование, разработку схемы генерального плана, архитектурно-планировочных решений, рекомендаций по конструктивным особенностям, материалам строительства. Инфраструктуре и благоустройству территории, охране и безопасности и графику реализации проекта;
• маркетинговая концепция включает стратегию ценообразования, прогноз графика продажи (сдачи в аренду), рекомендации по организации продаж (подбору арендаторов) и стратегию продвижения;
• финансовая концепция проекта отражает в себе определение потребности в инвестициях, прогноз поступления прибыли, график движения денежных средств и анализ финансовой эффективности проекта.