Трудности перевода квартиры в нежилой фонд

Оценить размер будущих затрат

Перевод в нежилое по первой схеме - процедура не только небыстрая, но и затратная. За справки от обслуживающих организаций придется заплатить. Один из самых серьезных этапов - прохождение проектом государственной экспертизы. Установленный по закону срок прохождения экспертизы - 30 дней. Но на практике вполне вероятно, что через месяц проект вернется с замечаниями, на устранение которых дается еще тридцать дней. Как говорят эксперты, известны случаи, когда проект возвращался на доработку и через 4 месяца. И тогда вся процедура согласования проходила по новой.

Еще один момент - это получение разрешения на строительные работы. Как только оно оказалось у собственника на руках, на объект выезжает комиссия службы строительного надзора и жилищного контроля. Ее цель - установить, что до момента получения всех разрешений реконструкции в квартире не проходило. Если собственник начал переустройство, не дождавшись разрешения службы, то в дальнейшем у него могут быть сложности при сдаче объекта в эксплуатацию.

До момента, когда получены все разрешения, обычно проходит как минимум восемь месяцев. Далеко не каждый владелец квартиры, который планирует открыть магазин или учреждение сферы обслуживания, согласится ждать так долго. Поэтому многие из них начинают переустройство еще до того, как получены все согласования, в таком случае нужно добиваться признания права собственности на перестроенное помещение в суде. Чтобы подтвердить, что сохранение объекта в его нынешнем перестроенном виде не нарушает права и интересы других лиц и не представляет потенциальной угрозы для их здоровья, потребуется предоставить в суд положительные согласования надзорных органов, провести экспертизу конструкций, пожарной организации, управления архитектуры администрации города. Весь этот перечень документов является основанием для признания права собственности на нежилое помещение, по аналогии со статьей о самовольных пристройках. Если при реконструкции не были нарушены нормы и полученные согласования положительны, суд может быть выигран.

Завершающий этап

И только после того, как служба строительного надзора дала положительное заключение, можно наконец приглашать строителей и приступать к работе. В это же время необходимо подписать договоры с организациями, которые занимаются обслуживанием объекта.

Финалом всех хлопот должно стать получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По оценке экспертов, с момента, когда юристы начали сбор документов, до сдачи объекта в эксплуатацию и подписания договоров со всеми обслуживающими организациями при первой схеме перевода в нежилое проходит не меньше года. Если собственники начинают заниматься переводом самостоятельно, то перевод вполне способен растянуться и на несколько лет.

Сколько времени потратит собственник или юрист на получение всех согласований - не в последнюю очередь зависит от того, какая именно организация должна занять коммерческие площади на первом этаже. Одно дело, если в квартире в будущем должны разместиться парикмахерская или магазин промышленных товаров, и совсем другое, если в ней откроется продовольственный магазин, торгующий алкоголем, или стоматология - деятельность последних двух подлежит лицензированию. Поэтому перевод помещений в данном случае займет гораздо больше времени. А кроме того, срок, который займет перевод, не в последнюю очередь зависит от сложности объекта.

Способ второй. Перевести в нежилое за два месяца

Кроме длинной схемы перевода в нежилое некоторые работающие на рынке агентства недвижимости предлагают и так называемую быструю схему. Она предполагает решение проблемы перевода через БТИ и Регистрационную палату. И хотя, действуя по этой схеме, риелторы потратят на перевод всего 4–5 месяцев, надо учесть, что при таком переводе в нежилое собственники не получат на руки разрешения о вводе в эксплуатацию.

При данном варианте такие риелторские агентства играют на существующих противоречиях между Градостроительным кодексом и законом о госрегистрации. Дело в том, что нигде в законе о госрегистрации не сказано, что внесение изменений в ЕГРП технических характеристик объекта, с учетом того, что его площадь остается неизменной, являются реконструкцией. Таким образом создание входной группы, согласно этому закону, реконструкцией считаться не может. А в Градостроительном кодексе пристройка крыльца к зданию однозначно трактуется как реконструкция.

В этом случае собственники разворачивают строительство на объекте немедленно, не получая разрешения от службы строительного надзора и не обращаясь за согласованием изменений в администрацию. Риелторы сразу делают кадастровый паспорт с пристроенным крыльцом в БТИ, регистрируют в установленном законом порядке документы. Но затем с проверкой на объект приезжает служба строительного надзора, и выясняется, что входная группа была построена без предварительного разрешения и собственники не получают разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для перевода же в нежилой фонд устройство входной группы должно быть согласовано. Так что при всех временных выгодах, эта схема таит в себе и один ощутимый минус - ее сложно назвать легальной, поэтому для собственника она чревата ежегодной выплатой штрафа.

Способ третий. Через суд

Два способа перевода отличаются не только по затраченному времени, но и по ожидающим владельца расходам. Если при переводе квартиры по длинной схеме прохождение всех согласований, оплата пошлин потребуют от собственника года ожидания и затрат в размере 400–500 тыс. руб., то при переводе по быстрой схеме его траты сократятся до 150–250 тыс. руб. Но существует еще и третий способ поменять статус квартиры. Провести реконструкцию и затем обратиться в суд за признанием права собственности на новый объект. Если собственник решит пойти по этому пути, его затраты на согласования, услуги риелторской компании обойдутся в 150–160 тыс. руб. Время, которое потребуется для этого, составит 6–7 месяцев.

Pages«12

Foreign real estate

Item No 3679
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 105 000 EUR
2 комн. кв-ра, 52,83 кв.м.

Item No 3684
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 164 160 EUR
4 к. кв-ра в Cité 114 кв.м.

Item No 3678
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 8-10 минут пешком от Центра
Price 132 000 EUR
2 комн.кв-ра, 65 кв.м.

Item No 3682
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 150 120 EUR
2.5 комн. кв-ра в престижном р-не

Item No 3683
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Price 92 880 EUR
2-к. кв-ра в русскоговорящем р-не

Item No 3680
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, Центр
Price 87 000 EUR
1 комн. кв-ра в Центре, 52,00 кв.м.

Item No 3605
ApartamentySale
Country Хорватия
Price 205 000 EUR
Продаем апартаменты в Хорватии, (Medulin). Площадь: 121 кв.м. Стоимость: 205000 €

Item No 3677
ApartamentySale
Country Германия
Region Город Баден-Баден, 5-7 минут пешком от Центра
Price 130 000 EUR
2 комн. кв-ра, 80 кв.м.

Item No 1865
ApartamentySale
Country Болгария
Region город Обзор
Price 150 000 EUR

Subscription

Your name

E-mail

-

Ask a question to the lawyer

Яндекс цитирования