Как купить коммерческую недвижимость и не нарваться на неприятности?

Случай из практики: Компания намеревалась приобрести земельный участок. В ходе проверки юрист обратился за информацией в администрацию города. Выяснилось, что через пару лет участок войдет в состав аэропорта Шереметьево-3.

Проверка на наличие (отсутствие) обременений

Прежде чем купить коммерческую недвижимость, нужно проверить, не имеет ли выбранный для покупки объект обременений, про которые умолчал продавец. Самые распространенные виды обременений – это аренда и залог недвижимости.

Как известно, смена собственника не влияет на условия ранее заключенного договора аренды. В случае покупки помещения, обремененного арендой, необходимо заранее обсудить и зафиксировать с продавцом условия передачи арендных платежей за период с момента перехода права собственности к покупателю, а также гарантийного депозита, если таковой был предусмотрен договором аренды.

Что касается заложенного имущества, следует иметь в виду, что продавать его можно только с согласия залогодержателя.

Изучение правоустанавливающих документов

Параллельно с проверкой по ЕГРП необходимо непосредственно изучить правоустанавливающие документы по истории сделок с объектом. Такие бумаги можно получить как непосредственно у потенциального продавца, так и у предыдущих собственников недвижимости. Разумеется, это будет весьма затруднительно без помощи продавца, на котором заканчивается цепочка сделок с объектом. Если продавец уклоняется от оказания такой помощи, это может свидетельствовать о проблемах при предыдущих сделках с объектом. В таком случае следует проявлять особую осторожность и тщательность при проверке юридической чистоты недвижимости.

Изучая полученные документы, обратите особое внимание, нет ли в них оснований для признания предшествующих сделок недействительными. Либо не дают ли они повода третьим лицам истребовать его в порядке виндикации (виндикационный иск, в гражданском праве – способ защиты собственности, с помощью которого собственник может истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.). Проверку необходимо провести на глубину срока исковой давности по этим категориям требований.

Случай из практики: В ходе изучения истории земельного участка было обнаружено, что первоначальному собственнику его предоставила местная администрация. При этом, ранее на этих землях располагались дачи государственного органа. Документы об изъятии данного земельного участка у госоргана отсутствовали. При такой ситуации следует обратить внимание на сроки исковой давности. Поскольку с указанной в примере сделки прошло более 12 лет, и обращений в суд не было, риск значительно нивелирован.

Такая же ситуация может быть с отсутствием решений уполномоченных органов при заключении предыдущих сделок и/или надлежащих доверенностей на лиц, подписавших документы по этим сделкам. Необходимо отметить: идеальных объектов не бывает. Главное, правильно оценить и минимизировать риски.

Чем меньше было владельцев у приобретаемой недвижимости, чем дольше каждый из них владел ею и чем больше из них в настоящее время здравствует и не находится в состоянии судебных тяжб, тем более высока вероятность приобрести на вторичном рынке беспроблемный объект недвижимости.

(Читайте далее на следующей странице)

Страницы«12345678»

Зарубежная недвижимость

Предложение № 3679
АпартаментыПродажа
Страна Германия
Район Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Цена 105 000 EUR
2 комн. кв-ра, 52,83 кв.м.

Вся зарубежная недвижимость

Предложение № 3684
АпартаментыПродажа
Страна Германия
Район Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Цена 164 160 EUR
4 к. кв-ра в Cité 114 кв.м.

Вся зарубежная недвижимость

Предложение № 3678
АпартаментыПродажа
Страна Германия
Район Город Баден-Баден, 8-10 минут пешком от Центра
Цена 132 000 EUR
2 комн.кв-ра, 65 кв.м.

Вся зарубежная недвижимость

Предложение № 3682
АпартаментыПродажа
Страна Германия
Район Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Цена 150 120 EUR
2.5 комн. кв-ра в престижном р-не

Вся зарубежная недвижимость

Предложение № 3683
АпартаментыПродажа
Страна Германия
Район Город Баден-Баден, 10 мин. трансп. от Центра
Цена 92 880 EUR
2-к. кв-ра в русскоговорящем р-не

Вся зарубежная недвижимость

Предложение № 3680
АпартаментыПродажа
Страна Германия
Район Город Баден-Баден, Центр
Цена 87 000 EUR
1 комн. кв-ра в Центре, 52,00 кв.м.

Вся зарубежная недвижимость

Предложение № 3605
АпартаментыПродажа
Страна Хорватия
Цена 205 000 EUR
Продаем апартаменты в Хорватии, (Medulin). Площадь: 121 кв.м. Стоимость: 205000 €

Вся зарубежная недвижимость

Предложение № 3677
АпартаментыПродажа
Страна Германия
Район Город Баден-Баден, 5-7 минут пешком от Центра
Цена 130 000 EUR
2 комн. кв-ра, 80 кв.м.

Вся зарубежная недвижимость

Предложение № 1865
АпартаментыПродажа
Страна Болгария
Район город Обзор
Цена 150 000 EUR

Вся зарубежная недвижимость

Подписка

Ваше имя

E-mail

-

Задай свой вопрос юристу

Яндекс цитирования