Как купить квартиру в новостройке в Москве и не стать обманутым дольщиком

Покупка квартиры в строящемся доме всегда сопряжена с определенными рисками – ведь деньги надо заплатить сейчас, а жилье придется ждать несколько лет. Поэтому права будущего собственника квартиры должны быть максимально защищены. Однако многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью покупателей, заключали с ними сомнительные договора на выигрышных для себя условиях и в случае любой неожиданности незадачливые клиенты не только оставались без квартир, но даже не могли вернуть потраченные деньги. Однако с 1 июля 2010 года все "серые схемы" фактически были признаны незаконными, а у потенциальных покупателей появилась возможность действовать в правовом русле. Как это осуществить на практике?

Серые камни жилого строительства

Федеральный закон номер 214 "О долевом строительстве…" (214-ФЗ) накладывает на застройщика целый ряд обязательств, и получить денежные средства на строительство многоквартирного дома от гражданина (частного инвестора) становится непростым делом. Поэтому многими застройщиками был разработан целый ряд обходных схем. Именно эти "серые схемы" упрощали привлечение денежных средств от граждан и заодно помогали уходить от налогов.

Еще до недавнего времени "серыми схемами" грешили практически все столичные застройщики. Только с 1 июля 2010 года в России застройщикам законодательно запретили привлекать средства частных инвесторов в обход 214-ФЗ. При этом "серые" договоры, заключенные с московскими покупателями до 1 июля 2010 года, можно привести в соответствие с действующим законодательством.

Моснадзор на страже закона

Сегодня у московских частных инвесторов есть возможность привести свои документы в соответствие с действующим законодательством. Покупатель квартиры, имеющий на руках "серый" договор, может обратиться в Управление города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (Моснадзор долевого строительства, сейчас проходит процедуру реорганизации в Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). Управление вышлет застройщику предписание перезаключить договоры со всеми своими частными инвесторами в рамках 214-ФЗ. Отказ застройщика послужит поводом для прокурорской проверки.

В 2010 году в Моснадзор долевого строительства зафиксировал 1823 обращения граждан. Вопросы преимущественно касались проблем переоформления ранее заключенных договоров с застройщиками на договоры долевого участия в строительстве согласно 214-214.

На сегодняшний день Моснадзор долевого строительства взял на особый контроль 39 объектов в столице, застройщики которых подписали с гражданами предварительные договоры, в 35 случаях можно говорить о проблеме долгостроев. Застройщики не выдерживают установленных сроков сдачи своих объектов, при этом гражданам никак не компенсируется причиняемый им ущерб, так как предварительные договоры изначально не предусматривают такой пункт.

Сам покупатель, купивший квартиру по "серой схеме", никак не может повлиять на застройщика и перезаключить с ним договор по 214-ФЗ.

Самые распространенные "серые схемы"

Договор соинвестирования

При заключении договора соинвестирования дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Интересы дольщика здесь никак не защищены и подпадают под действие федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39 "Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Вексельная схема

По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.