Как не ошибиться при сделке с недвижимостью

Сделки с недвижимостью - вопрос очень серьезный, и без хорошей юридической и экономической подготовки браться за решение таких вопросов рискованно. При этом основные проблемы связаны именно с заключением и исполнением договоров аренды-найма, а не купли-продажи. Аналитики составили рейтинг наиболее частых юридических ошибок при сделках такого рода.

По итогам 2010 года специалисты компании EVANS составили рейтинг наиболее частых юридических ошибок, допускаемых при сделках с недвижимостью их участниками. Управляющий партнер компании Анна Левитова отмечает, что необходимость государственной регистрации, привлечение нотариусов и агентов помогает избежать многих ошибок при сделках купли-продажи недвижимости. По ее словам, участники же рынка аренды часто менее внимательны к действующему законодательству, что приводит к многочисленным проблемам. При этом неквалифицированные специалисты лишь усугубляют ситуацию и закрепляют неправильную практику применения права. Для большинства граждан, арендующих квартиру или дом, является сюрпризом тот факт, что договор жилищного найма - один из самых стабильных правоотношений. Причем закон стоит на стороне добросовестного нанимателя, а договор не требует государственной регистрации.

Часто проблемы возникают у собственников, желающих досрочно расторгнуть договор найма с арендатором. Стоит помнить, что данная процедура - очень сложный судебный процесс, так как права нанимателя защищены статьёй 687 ГК и для расторжения нужны действительно веские основания (неоднократные неплатежи или недоплаты, использование помещения не в соответствии с его назначением, аварийное состояние помещения). На практике сторонам, как правило, удаётся договориться о новых условиях или прекращении правоотношений, но в случае серьёзного конфликта суд будет руководствоваться нормами закона и представленными доказательствами.

Пренебрежение «формальностями» - еще одна ошибка арендодателя. Если собственник заключил договор найма на срок более года и желает изменить условия при его продлении, то на нём лежит обязанность приступить к переговорам за три месяца до истечения срока найма. Если он не направит нанимателю письменное уведомление о желании пересмотреть условия, то договор считается продлённым на срок первоначального договора без каких-либо изменений. Отправление такого уведомления ценным (и только ценным) письмом с подтверждением доставки будет доказательством добросовестности собственника в суде.

Часто возникают конфликты, если хозяин квартиры продаёт её до истечения срока найма. При этом решение о продаже объекта никак не влияет на права арендатора или нанимателя. Квартира, где проживают люди, должна продаваться вместе с обязательствами перед арендатором или нанимателем. Новые хозяева занимают место арендодателя в правоотношениях автоматически. Для этого не требуется внесения изменений в договор. Так что для расторжения договора новым собственникам придётся ждать истечения срока найма и при этом не забыть про трёхмесячное уведомление, рассмотренное выше. Арендатор или наниматель, опасающийся за соблюдение своих прав, может обратиться в суд с ходатайством о наложении ареста на имущество.

Неточности в оформлении договора также могут вызвать проблемы. В соответствии с требованиями Гражданского Кодекса в тексте договора должны содержаться данные, позволяющие чётко определить, какой именно объект сдаётся в аренду. Такими данными являются: адрес квартиры, общая площадь объекта, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности. Эти сведения без ошибок должны повторяться в акте передачи имущества. В случае несоблюдения этого условия, договор может быть признан незаключённым.

Последнюю строчку рейтинга занимает ошибка, совершаемая при сделках купли-продажи с участием иностранных граждан. Пункт третий статьи 14 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» устанавливает обязательное требование о безналичной форме валютных операций между резидентами и нерезидентами. Сделка по покупке недвижимости гражданином РФ у гражданина другого государства, не имеющего вида на жительство в России, или российским гражданином, постоянно проживающим за границей, в соответствии с этим законом является валютной операцией, даже если средством платежа используется рубль. То есть привычная схема использования депозитарных ячеек при сделках с таким субъектным составом противоречит закону и влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного размера суммы незаконной валютной операции. Так что в случае покупки недвижимости у иностранца, единственной полноценной и законной альтернативой наличным будет являться сделка с использованием аккредитива. На практике многие банки выполняют свои функции по валютному контролю спустя рукава и не всегда требуют соблюдения этой нормы. Несмотря на это, вряд ли стоит испытывать судьбу - возможность платить штраф в размере стоимости квартиры вполне реальна.