Как не "попасть" при покупке зарубежной недвижимости

Что за комиссия, создатель…

Процент, выплачиваемый брокеру застройщиком, тоже очень интересная тема. Он разный в разных государствах, и тут работает обратная зависимость: чем страна более развитая, тем эта комиссия скромнее. «Наименьшие проценты (1–2%) предлагаются в «консервативных» странах Европы – Англия, Швейцария, – рассказывает Станислав Зингель. – Несколько более высокий (2–3%) процент риэлтор может получить в Германии, Франции, Италии. На 3–5% комиссии риэлтор может рассчитывать на Кипре и в Испании. А вот наибольший размер комиссии риэлторы могут получить в Болгарии: болгарские застройщики «щедро» предлагают вознаграждение 10–15%, что косвенно свидетельствует о проблемах, испытываемых болгарским рынком недвижимости».

Примерно те же цифры называет Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton: «Во Франции агентства получают порядка 5%, в Лондоне на первичном рынке 1–1,5%, на вторичке 2%. Если говорить о развивающихся рынках, то в Болгарии комиссия агентства составит 5–8%. В случае невысокой ликвидности проекта этот показатель может доходить до 10–15%». Кстати, размер вознаграждения, получаемого российским риэлтором от зарубежного застройщика, как правило, не отличается от вознаграждения, которое получает местное агентство недвижимости.

Казалось бы, покупателя недвижимости комиссии риэлторов, получаемые от застройщиков, волновать не должны, ведь на продажную стоимость объекта они никак не влияют и включаются в цену в любом случае. Но они могут служить лакмусовой бумажкой… ликвидности товара. Правило тут таково: чем больший процент предлагается риэлтору, тем, значит, сложнее продать дом – скорее всего, из-за очевидных недостатков. «Чтобы продать проблемный объект, требуется дорогостоящая рекламная поддержка и поистине филигранные навыки агента. Двузначные цифры комиссии без колебаний обещают только за проблемные объекты», – уверен Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Судите сами: на российских выставках предложений из Великобритании или с других стабильных и высоколиквидных европейских рынков не очень много. Ведь хорошие объекты продаются европейским и американским инвесторам в течение нескольких недель, и застройщикам нет смысла выставляться на московской ярмарке. Но как только западные инвесторы разочаровываются в каком-либо рынке, застройщики оттуда начинают вереницей тянуться на наши просторы. Они предлагают посредникам сумасшедшие комиссии – 25–30%, лишь бы хоть что-нибудь продать. Заметьте, выставки по зарубежной недвижимости и журналы пестрят предложениями в Испании, Болгарии, Египте, США – то есть на наиболее опасных сейчас рынках, где недвижимость неликвидна и не предвидится роста цен.

Кроме того, как заметил Игорь Индриксонс, индустрия зарубежной недвижимости в России не готова работать за низкие комиссии, поэтому компании пытаются заработать по максимуму на единичной сделке и предлагают покупателям те объекты, где застройщики готовы платить больше. Вот и получается, что российским покупателям в основном предлагается неликвид.

Как же купить хоть что-то более или менее приличное? Эксперт предлагает покупателю, облюбовавшему какой-либо зарубежный дом на первичном рынке, попробовать обратиться к застройщику под видом риэлтора и посмотреть, какой процент будет им предложен. «Спросите, готовы ли застройщики сотрудничать с вами за комиссию не менее 15%. Результат предсказуем – вы никогда не получите согласия на такие условия от застройщика из Лондона, Франции, Австрии, Швейцарии и многих других стабильных рынков, – уверен Игорь Индриксонс. – Представители неликвидных рынков сразу заинтересуются. Двузначные цифры, обещанные без колебаний, сразу выдадут проблемные объекты. Бегите от них!»