Как правильно заключить договор аренды (найма) квартиры?

Досрочное выселение

При досрочном выселении из квартиры арендатор должен опираться на условия договора. Если же в договоре условия и механизм досрочного расторжения не предусмотрены, следует обратиться в суд. Так как все те вопросы, которые не оговаривает договор найма, регулируются на основе существующего законодательства.

Часто проблему, результатом которой стало решение о выселении, удается решить путем переговоров с хозяином. Но конечно будет надежнее, если процедура досрочного расторжения будет подробно прописана в договоре найма.

В первую очередь необходимо зафиксировать имеет или не имеет право какая-либо из сторон расторгать договор досрочно. Если стороны имеют право на досрочное расторжение договора, то в договоре необходимо указать за какой период времени и в каком виде, один участник сделки должен предупредить другого. Следует предусмотреть порядок возврата суммы за оплаченный и не прожитый период, и возврат залоговой суммы. Отдельно стоит прописать в случае каких существенных нарушений арендатор или арендодатель имеет право расторгнуть договор.

На случай досрочного выселения жильца исключительно по прихоти хозяина в договоре найма обычно предусматриваются штрафные санкции. На их основании в случае необоснованного выселения из квартиры арендатор вправе взыскать с хозяина полную сумму штрафа.

Если квартира была найдена с помощью агентства, при возникновении конфликтной ситуации стоит обратиться именно в это агентство. Обычно крупные агентства стараются помочь своим клиентам.

Если владелец решит продать квартиру, выселять нанимателя он не вправе. В соответствии с ГК РФ, при отчуждении объекта недвижимости условия договора найма сохраняются, и новый собственник квартиры становится наймодателем, со всеми вытекающими от сюда последствиями.

Налоги

Следует помнить, что сдавая помещение внаем или в аренду, арендодательполучает доход в виде платы за наем или арендной платы (статья 208 НК РФ). Таким образом, у него возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц. Порядок уплаты налога на доходы физических лиц регламентирован 23 главой второй части Налогового кодекса РФ.

Чтобы уплатить налог на доходы физических лиц необходимо заполнить налоговую декларацию. В налоговой декларации налогоплательщику необходимо указать все полученные за налоговый период доходы, источник их получения, налоговые вычеты, если он есть, исчислить сумму налога подлежащей уплате. К декларации необходимо приложить копию заключенного договор найма (для того чтобы подтвердить источник дохода).

Налоговым периодом считается календарный год. Срок подачи налоговой декларации не изменился – до 30 апреля, следующего за отчетным налоговым периодом. Декларация предоставляется в налоговый орган по месту своей регистрации (прописки).Оплатить налог налогоплательщик обязан в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим периодом.

В случае досрочного расторжения договора найма, налогоплательщику необходимо в пятидневный срок со дня прекращения договора найма оформить декларацию о реально полученных доходах. Досрочное представление налоговой декларации, исчисления и уплаты налога предусматривается для лиц, перечисленных в статье 228 НК РФ.

Предоставление авансовой налоговой декларации и досрочная уплата налогов предусматривается по следующему основанию: при прекращении выплат (при неполучении платы за наем или арендной платы вследствие расторжения договора найма или аренды).

Уплата налога по таким налоговым декларациям производится не позднее, чем через 15 дней с момента подачи такой декларации.

Для оптимизации налогообложения некоторые граждане регистрируются в качестве ИП, переходят на упрощенную систему налогообложения и оплачивают налог в размере 6%. Однако у данной системы налогообложения существуют свои нюансы, как-то: подача налоговой декларации осуществляется уже не один раз в год, а чаще и т.д.