Как узаконить свой садовый дом

При подготовке Устава конкретного садоводческого товарищества необходимо внимательно изучить два документа.

Во-первых, это СП 11-106-97* "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан" (утвержден приказом ЦНИИЭП граждан сельстроя от 20.08.97 №1Т).

Во-вторых, это СНиП 30-02-97* "Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя России от 10.09.97 №18-51. Оба этих документа должны применяться с учетом Изменений №1, принятых Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 12 марта 2001 года №17.

В этих документах каждое садоводческое товарищество найдет много почти готовых формулировок, которые сможет включить в свой Устав. Однако, при этом надо иметь ввиду следующее. Эти два близких по названию документа имеют совершенно разное содержание:

в СНиП 30-02-97* сосредоточены, как бы, основные вопросы, а в СП 11-106-97* - дополнительные. Документы имеют совершенно разную юридическую силу: нормы СНиП 30-02-97* обязательны для исполнения, а СП 11-106-97* "устанавливает рекомендуемые положения в развитие и обеспечение" СНиП 30-02-97*. Уже из этих особенностей следует, что если садоводческое товарищество желает, чтобы какие-либо положения СП 11-106-97* (например пункт 7.4* об уменьшении затенения соседних участков и др.) действовали в этом товариществе, то их надо обязательно включать в свой устав, а если этого не сделать, то на "нет и суда нет". В этом месте находится первый "подводный юридический камень", заключающийся в том, что далеко не ко всем пунктам СП 11-106-97* можно подходить с такой меркой. Возьмем для примера такие, юридически взаимосвязанные понятия, как "право собственности на дом", "самовольное строительство", "получение разрешения на строительство", "прием в эксплуатацию садового дома", и внимательно прочитаем не только пункт 8.1* указанного выше СП и четыре приложения к нему, а также еще целый частокол действующих нормативных актов (см. пункты 3-10 прилагаемого перечня).

Что мы видим? Садовод и дачник по вопросу самовольного строительства уже повязан этой "действующей юриспруденцией" по рукам и ногам. Приведенные в этих приложениях "юридические гайки", уже и без включения их в Устав садоводческого товарищества, закручены основательно: в случае отклонения от установленного порядка строительства возведенное строение считается самовольным, подлежит сносу и на него не возникает права собственности. Наши садоводы и дачники почти 80-90% строений строили безо всяких "разрешений" и "проектов", а угрозу сноса не считают для себя реальной, так как хорошо знают, что строгость наших законов компенсируется их неработоспособностью.

Однако времена изменились и получать в регистрационной палате Свидетельство на право собственности на дом без наличия необходимой разрешительной документации на строительство проблематично. Даже если садовод не собирается свой дом ни продавать, ни дарить, все равно без этого документа наследникам будет невозможно оформить на себя право собственности на дом. Поэтому нормы СП 11-106-97* по вопросам получения садоводом и дачником разрешения на строительство (и в первую очередь все четыре новых приложения к СП 11-106-97*), а также связанные с этим нормы (см. прилагаемый перечень) необходимо внимательно изучить, обобщить и включить в Устав. Особую бдительность в этом вопросе следует проявлять садоводам тех субъектов Федерации, где по данным вопросам уже действуют специальные областные законы и территориальные строительные нормы, как например, в Московской области (см. пункты 8 и 10 перечня).

А вот, что касается вопроса норм СНиП 30-02-97*, то они будут действовать для данного товарищества независимо от внесения их в текст Устава. Однако если некоторые нормы из СНиП 30-02-97* все-таки включить в текст Устава товарищества, то члены товарищества их будут лучше знать, и за невыполнение этих норм может последовать ответственность не только в рамках гражданского законодательства, но и по Уставу садоводческого товарищества.