Может ли здравомыслящий человек сам определить стоимость своей квартиры?

- Состояние квартиры. По опыту риэлторов, состояние самой квартиры не очень сильно влияет на ее стоимость. Даже то, что она совсем "убитая", некоторые с удовлетворением воспримут как "состояние, подготовленное для ремонта". А влияние даже очень хорошего ремонт на стоимость квартиры редко превышает 20 процентов. На сайте http://www.metrinfo.ru/ описан случай, когда в типовой 9-этажке на окраине в квартире был сделан эксклюзивный евроремонт с применением мрамора. Будь данное жилье элитным – покупатели наверняка бы оценили его полновесными рублями (или долларами), а в данном случае квартиру продали по средней для данного района цене. Затраты, вложенные в отделку, не окупились.
- Вид из окон: во двор, на улицу, на шумную магистраль. Правда, то, что в элитном сегменте резко подбрасывает цену иногда в 1,5-2 раза (возможность каждый день любоваться на звезды Кремля в Москве или памятник Минину в Нижнем), в эконом-классе оценивается значительно скромнее.
- Коммуникации: отопление центральное или индивидуальное (тепловой пункт – крышная котельная, поквартирное – газовые котлы), электричество, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газовая колонка, канализация, газоснабжение, электроплита.
- Перепланировка: есть или нет, узаконена или не узаконена.
- Этаж, на котором располагается квартира. Крайние этажи обычно стоят дешевле. На первых этажах проходят коммуникации общего пользования. А жильцам верхних этажей (если в доме нет технического этажа) может портить жизнь протекающая крыша и гул ветра. Летом же крыша раскаляется, и в квартире становится жарко. Однако есть люди, которые предпочитают первые этажи (старые люди, инвалиды, которым трудно спускаться и подниматься), и те, кто специально ищут последние этажи (им нравится обзор из окна и то, что до их окон не доходят городские шумы и копоть).
- Статус квартиры. Продажа недвижимости бывает "чистой", а бывает "альтернативной". Последнее означает, что продавцу нужны не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае подчас затягивается, бывает, и срывается. Так что "чистые" квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть "цепочки".
Старая мудрость гласит, что караван идет со скоростью самого медленного верблюда. Остальные могут быть сколь угодно быстроногими, но их прыть окажется бесполезной: все время придется ждать "тихоходов". То же можно сказать и о цене квартиры: ключевыми, скорее всего, окажутся те факторы, которые работают "на минус".

Дополнения-2009

Появились ли сейчас новые факторы, которые также влияют на оценку жилья? Все-таки мы переживаем сейчас особые экономические условия, да и потребности людей с годами меняются. Мы обратились к людям, которые о формировании цен на квартиры знают не понаслышке – профессиональным оценщикам и риэлторам.

Константин Захаров, заместитель директора ООО "Компания "Оценочный стандарт" - служба оценки и аналитики ГК "Триумф":

- Год назад мы говорили, что наступает время покупателя, сейчас оно в разгаре. Диктует условия тот, у кого деньги. Продавец идет на значительные уступки.
По-прежнему влияют на оценку квартиры прежде всего местоположение, планировка, тип дома… Но добавились и нюансы:
Повышают цену квартиры:
- чистота документов (все стремятся провести сделки быстро);
- "свежий" год выпуска дома. Ожидается, что новые дома будут более востребованы. Народ стремится все-таки приобретать жилье качественное;
- ТСЖ как форма управления дома. Некоторые предпочитают ТСЖ, там понятнее, чем в управляющей компании, распределение денег;
- котельная в элитных домах. Часто своя крышная котельная гарантирует отсутствие перебоев с теплом.
Снижает цену срочность продажи (вынужденные продажи находятся в заведомо худших условиях). Практически не покупаются долевки. Поскольку в большинстве случаев идет перенос сроков сдачи объектов, люди ищут жилье готовое - с зеленым свидетельством.
Раньше наличие телефона считалось преимуществом. Сейчас его наличие или отсутствие на цену квартиру не влияет. Газовая колонка, наоборот, раньше скорее считалась анахронизмом и уменьшала цену. Сейчас, в связи с появлением новых газовых котлов, колонка все чаще воспринимается как дополнительный "плюс" квартире. Поскольку позволяет пользоваться горячей водой круглый год и обходится дешевле, чем центральное горячее водоснабжение.

Мария Михальченко, агентство "Фрегат":

- Как раньше оценивали площадь квартиры, район, этаж, так и сейчас. И, конечно, если человек хочет быстро продать - одна цена. Если никуда не торопится, - другая. Когда квартиру нужно продать срочно, могут скостить до 10 процентов запрашиваемой суммы.

(читайте далее на след. стр.)