Налог на недвижимость в России и за рубежом

Из существующих в настоящее время в России налогов к элементам системы поимущественного налогообложения следует относить следующие:

– земельный налог (уплачиваемый и физическими, и юридическими лицами);

– налог на имущество физических лиц;

– налог на имущество организаций.

Сутью предполагаемой реформы станет переход собственников недвижимости жилого назначения, в настоящее время уплачивающих два налога, объектом которых является недвижимое имущество, к уплате единого местного налога на недвижимость.

Введение в России налога на недвижимость означает, что нашей страной будет заимствован опыт стран зарубежных, в которых налог на недвижимость существует с давних пор (так, например, в Германии данный налог был введен еще в 1278 году!) и является эффективным способом пополнения местных бюджетов. Соответственно, для того чтобы понять, какие изменения могут произойти в российской системе налогового регулирования объектов недвижимого имущества, следует провести анализ различий действующего порядка налогообложения недвижимости в России и аналогичной системы зарубежных стран, использующих этот налог.

Итак, в чем же основные различия между существующей российской системой налогообложения недвижимого имущества и налогом на недвижимость, известным в мировой практике?

За рубежом – один, в России – два

1) Российская и зарубежная системы отличаются по объекту налогообложения. Так, в зарубежной практике налог на недвижимость, как правило, един, и его объектом являются земля и ее "принадлежности", или "улучшения", – построенные на ней здания и сооружения. Действующая же российская система предполагает наличие двух налогов, объектом одного из которых является земля, а другого – построенные на ней здания и сооружения.

Разумеется, данное различие объясняется историческими причинами. Россия продолжает оставаться страной, в которой возможна весьма парадоксальная ситуация, когда земельный участок принадлежит одному собственнику, а здание, построенное на нем, – другому собственнику. В последнее время предпринимаются попытки законодательного ограничения раздельного оборота земельных участков и строений. Однако, как подчеркивается в Концепции совершенствования общих положений ГК РФ, условия для возврата к естественному положению, когда единым объектом недвижимости является только земельный участок, а все находящиеся на нем объекты выступают лишь как его улучшения, пока не созданы в нашей стране.

2) Важнейшим различием действующих российской и зарубежной систем налогообложения недвижимости является способ определения налогооблагаемой базы. Так, в России базой по налогу на имущество физических лиц является суммарная инвентаризационная стоимость имущества, определяемая органами технической инвентаризации, а базой по земельному налогу – кадастровая оценка участка. Если обе эти величины, как известно, весьма далеки от реальной рыночной стоимости соответствующего имущества, то в зарубежной практике определение налоговой базы по налогу на недвижимость происходит исключительно на основе данных о рыночной стоимости конкретного объекта.

Методы оценки недвижимости

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – непростая задача с учетом инерционности рынка недвижимости, существования уникальных объектов и необходимости учета многообразия факторов (таких как тип недвижимости и ее местоположение). В мировой практике выработано несколько подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения. Наиболее широко используются следующие:

– метод доходности (оценка стоимости недвижимости на основе годовой арендной платы), используемый в Великобритании в отношении коммерческой собственности, во Франции и в Швеции;

– методика рыночной стоимости (оценка стоимости недвижимости по предполагаемой продажной цене на рынке в типичных условиях), используемый в Италии, США и Японии.

Также в зарубежной практике известны методы, которые не являются достаточно распространенными и не используются самостоятельно:

– затратный метод (определение стоимости недвижимости по размеру расходов, которые могут быть понесены при строительстве объекта недвижимости, аналогичного по своим характеристикам объекту налогообложения, за вычетом начисленной суммы амортизации);

– нестоимостной метод (определение стоимости недвижимости по ее физическим характеристикам).