Покупаем недвижимость без посредников

Покупаем недвижимость без посредников

Определите критерии

Здесь посредники вам совсем ни к чему.

Что и зачем вы хотите купить? Выросли дети, им надо начать самостоятельную жизнь, и вы для начала приобретаете им квартиру? Надоела городская суета, вас потянуло на природу, и вы решили купить загородный дом? Наконец, часть "свободных" денег вы решили выгодно разместить, и выбрали для этого недвижимость?

Что бы это ни было, одним из основных критериев, вероятно, будет расположение вашей будущей недвижимости. Иностранцы даже придумали для этого сокращение "LLL – Location, location, location", то есть "место, место и ещё раз место".

Не менее важным параметром будет качество объекта. Кто, как и по каким стандартам строил его? Кто и как принимал постройку? Если это земля, вы наверняка захотите узнать не только что на ней находится сейчас, но и что находилось раньше. А также, что находится в непосредственной близости.

Помимо прочего, вас, по видимому, будет заботить то, что называется "окружение", то есть ваши нынешние или потенциальные соседи.

На самом деле, чётко сформулированные параметры коттеджа, квартиры или земельного участка, помогут вам не отвлекаться при поиске на несущественные мелочи, и сосредоточиться на главном.

Выбор за вами

Список параметров вашей будущей недвижимости вы можете передать агенту по недвижимости, и он (или она) за вознаграждение попробует подобрать варианты. Но это – не ваш путь. Вы решили купить недвижимость без посредников.

Как искать то, что вам нужно? Источники информации для вас – это специализированные издания – бюллетени и каталоги недвижимости, газеты и журналы. Старайтесь просмотреть местные издания, ведь продавцы – как правило, местные жители или местные агентства. В век Интернета у продавцов и покупателей появились новые возможности, и вы можете узнать продаже недвижимости даже в далёком от вас городе не отходя от компьютера. Введите ваши критерии в форму поиска и посмотрите, какие объекты отвечают вашим требованиям. Если ничего не нашлось – попробуйте "смягчить" запросы и не задавать менее существенные параметры, или расширить диапазон поиска. Пользуйтесь интерактивной картой для поиска недвижимости именно в том месте, которое вас привлекает.

Один из способов поиска недвижимости – размещение ваших требований в виде объявления в разделе "Куплю". Дайте возможность продавцам (или их агентам) самим предложить вам свой "товар", а себе оставьте возможность выбирать. При этом совсем не обязательно раскрывать ваши личные данные и публиковать свой домашний (да и вообще любой) телефон, и даже адрес электронной почты. В современных базах данных существуют формы связи с клиентом (вами), которые продавцы могут использовать, чтобы направить вам свои предложения.

Документы

В какой момент посмотреть документы на недвижимость и удостовериться в том, что вы имеете дело именно с собственником – решать вам. Возможно, вы сделаете это, выбрав предварительно один или несколько вариантов будущей покупки, которые вас потенциально устраивают. Одно можно сказать уверенно: анализ документов до внесения аванса или задатка – важный и необходимый этап.

Просмотры. Почувствуйте себя, как дома

Ваш виртуальный выбор сделан, и у вас появились кандидаты на покупку. Предстоит большая работа: просмотры. Если вашей покупкой занимается агент – "черновые", то есть предварительные просмотры – это его забота. Вам остаются один или несколько почти "идеальных" вариантов, из которых вы и сделаете ваш окончательный выбор. Если решили обойтись своими силами – вот несколько простых рекомендаций.

Рассчитывайте потратить на предварительный просмотр 20-30 минут. Если просматриваете несколько объектов – воспользуйтесь интерактивной картой – она позволит вам оптимизировать маршрут и затраты времени. Лучше, если вас будет сопровождать специалист – строитель.

Осматривая дом или квартиру, попробуйте представить, что покупка состоялась, и вы здесь уже живёте. Будет ли вам уютно? Сможете ли вы разместить в новом жилье всё, что вам необходимо? Работают ли коммуникации? В каком состоянии отделка, и сколько в конечном счёте вам придётся потратить, чтобы жильё приняло вид, о котором вы мечтаете? Ответы на эти вопросы помогут вам сделать окончательный выбор и принять решение о покупке.

Что делать, если не хватает денег?

Занять! У кого? Вариантов несколько.

Вариант номер один: у продавца. Продавец может согласиться на отсрочку оплаты части цены под залог недвижимости. Будьте готовы к тому, что итоговая сумма, которую вы заплатите, вырастет, но не потому, что продавец поднимет цену, а потому, что кредит будет оформлен под проценты.

Вариант номер два: у банка. Банк не обязательно потребует с вас больших процентов или большей части первоначального взноса. Но, скорее всего, банку потребуется больше времени на одобрение кредита. Это время уйдёт на подробное изучение объекта залога и платёжеспособности заёмщика (вас).

Оба эти варианта принято называть "ипотечным кредитованием", или кредитом под залог недвижимости. Внимательно изучите законы, которые регулируют сделки такого рода. Проконсультируйтесь у специалистов – юридических консультантов, или в надёжных агентствах недвижимости. Существуют также ипотечные брокеры, но это – по определению посредники, и пользование их услугами – другая история.

Варианты номер три, четыре и пять – у работодателя, знакомых и родственников. Каждый из этих вариантов включает многообразные особенности, разобраться в которых лучше вас не сможет ни кто. Единственный совет, который можно здесь дать – оформляйте ваши договорённости письменно, как бы близок ни был вам ваш кредитор.

Обеспечение сделки

Выбор сделан. Вы решили, что именно эта квартира или дом подходит вам лучше других, и продавец готов продать его вам на устраивающих вас обоих условиях.

Теперь время заключить предварительный договор и внести аванс или задаток, который, как правило, не превышает 5% от суммы сделки. Один из наиболее распространённых способов внесения аванса – наличными через "банковскую ячейку". Его преимущества – относительно высокая безопасность как для покупателя, так и для продавца, и сравнительно низкие риски потерь при возможном невыполнении своих обязательств одной из сторон. Предварительный договор определяет ваши действия до завершения сделки.

Не мешает поинтересоваться, поменял ли продавец статус своего объявления с "Готово к продаже" на "Аванс". Если нет – это может свидетельствовать как о банальной забывчивости, так и о намерении продавца получить более выгодные предложения.

Сделка

Составьте договор купли-продажи. Если вы считаете, что ваших знаний не достаточно для правильного составления договора и учёта всех юридических тонкостей – обратитесь специалистам. Это может быть солидная и респектабельное агентство недвижимости или юридическая фирма.

После составления, согласования и подписания договора участниками сделки, производится внесение оставшейся части предусмотренной оплаты на депозит. Обычно для этого также используется сейф, который арендуется в банке. В договоре аренды сейфа оговариваются условия, при которых каждая сторона имеет к нему право доступа.

Договор купли-продажи можно заверить у нотариуса. При оформлении ипотечного кредита нотариальное заверение договора является обязательным условием. После этого договор передаётся на регистрацию в регистрационную палату.
Эпилог

После регистрации договора, примерно через месяц, вы получаете ваш зарегистрированный экземпляр и свидетельство о собственности. Осталось совсем немного: получить у продавца "сопутствующие" документы – расчётные книжки по коммунальным платежам и ключи, подписать акт передачи прав собственности. А дальше…