Советы профессионалов при покупке недвижимости

Вопрос, который интересует любого покупателя недвижимости - честность сделки. Покупатель платит, а продавец должен предоставить товар указанного качества в указанные сроки. И даже если не брать случаи явного мошенничества, пространства "для маневра" хватает

Надежность - качество, которое присуще объектам инвестирования, по крайней мере, именно там оно встречается в описаниях чаще всего. Само собой разумеется, что инвестору, который готовится вложить деньги в недвижимость (и далеко не всегда в пределах своей страны), необходимо собрать информацию, ознакомиться с состоянием рынка и репутацией потенциального покупателя, проверить условия сделки. Вот только частное лицо, которое приобретает квартиру или дом для своей семьи, на собственные сбережения, в этой ситуации ничем не отличается от инвестора. Он вкладывает в покупку недвижимости большую сумму денег. И ему, как и другому инвестору, необходимо тщательно проверить будущую сделку. К сожалению, в отличие от серьезных инвесторов, у покупателей, которые мечтают о собственном доме, нет таких возможностей и ресурсов. Однако кое-что сделать можно.

Ищем недвижимость

Рынок недвижимости полнится интересными предложениями: дома, квартиры, таунхаусы, коттеджи и виллы. Газеты, журналы, интернет-сайты и агентства недвижимости напрямую предлагают покупателям товар на любой вкус. От того, как именно вы будете искать жилье, зависят и остальные стадии процесса. На данный момент покупатели преимущественно используют два распространенных сценария - ищут жилье самостоятельно или прибегают к услугам риелтора.

Люди, пользующиеся услугами риелторов, выбирают простой, но не самый дешевый способ решения квартирного вопроса. Впрочем, варианты есть и здесь: вы можете выбрать крупное агентство недвижимости или частного агента, которого, как волка, кормят ноги. У каждого из вариантов есть достоинства и недостатки. Крупное агентство надежнее, у него больше возможностей, обширная база предложений, агенты-частники ограничены в своих ресурсах, но часто компенсируют эту ограниченность энтузиазмом и высокой степенью заинтересованности. Первым, безусловно, хватит возможностей для того, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, однако, как показывает практика, они не всегда это делают.

Независимо от того, кого вы выберете, следует помнить:

- до того, как обратиться к риелторам, стоит самостоятельно проверить состояние рынка - изучить предложения на веб-сайтах и в печатных изданиях. Это поможет вам оценить компетентность вашего агента;

- репутация агентств недвижимости подлежит проверке так же, как и репутация застройщиков. Источником информации в таком случае может стать Интернет;

- никогда не поздно отказаться от услуг агента или агентства, которые больше вас не устраивают. Лучше потратить лишнее время на поиски, начав их с самого начала с другим специалистом, чем позволить некомпетентному агенту распоряжаться вашими средствами в таком важном вопросе;

- документы, которые вы подписываете в агентстве недвижимости, необходимо читать и проверять не менее тщательно, как и документы на квартиру, в противном случае размер вознаграждения и условия расторжения сделки могут вас удивить.

Если вы выбрали сложный путь - самостоятельный поиск жилья - вы можете контролировать процесс поиска своими силами. Однако теперь все подводные камни достанутся вам. Объявления о купле-продаже недвижимости размещают в газетах, журналах и на специализированных сайтах в сети Интернет. Инструкции по самостоятельному поиску недвижимости можно найти в том числе и на нашем портале, однако сейчас мы намерены коснуться именно этих подводных камней.

Следует помнить, что:

- базы недвижимости не имеют возможности проверять размещенные там объявления, поэтому удивительно низкие цены, скорее всего, окажутся обманом;

- при просмотре объявлений следует отдавать предпочтение подробным описаниям, с фотографиями и контактами продавцов;

- объявления о покупке недвижимости могут дать хороший результат, но их последствиями могут стать бесчисленные звонки от риелторов или продавцов, а ваши контакты, опубликованные открыто, могут внести в одну из "черных" риелторских баз;

- и кстати об этих базах - рано или поздно вам могут предложить для продажи полный, достоверный и подробный список квартир, которыми "пользуются все частные риелторы". Это обман.

Выбираем недвижимость

Выбор жилья - процесс сложный и противоречивый, и на нашем портале вы найдете немало рекомендаций по подбору городской и загородной недвижимости, на первичном или вторичном рынке, и даже на стадии котлована. Однако сегодня наша задача - указать вам на распространенные ошибки и проблемные моменты, с которыми вы можете столкнуться в процессе подбора.

При выборе недвижимости стоит учитывать, что:

- недвижимость обладает рядом технических характеристик, разобраться в которых не всегда легко. Если документы, которые предлагает вам застройщик или посредник, ставят вас в тупик - постарайтесь разобраться в терминологии самостоятельно или с помощью консультанта;

- рекламные проспекты и буклеты обычно выглядят гораздо интереснее готового предложения - исключения, если они и есть, не так распространены. Дом вашей мечты, очаровавший вас на 3D рекламе, вживую может оказаться не таким привлекательным, поэтому, если при выборе недвижимости вы слушаете не только голос разума, но и зов сердца - не забудьте съездить на место строительства и изучить "этот очаровательный домик" собственными глазами. Кстати, чаще всего дома строят по готовым неуникальным проектам, поэтому вы можете найти аналогичные дома в других поселках - уже построенные и обжитые;

- количество информации, которое вам придется изучить, просеять, а потом осмотреть вживую, будет достаточно большим, поэтому не лишним будет определить базовые параметры будущего жилья заранее. Нет, речь идет не о количестве комнат или примерном метраже, или о списке приемлемых районов, как правило, об этом покупатели не забывают. Но второстепенные детали, которые казались вам важными в начале поисков, могут забыться и затеряться в огромном списке предложений. Что лучше - та уютная квартирка в тихом зеленом районе, или аналогичная - в доме на оживленном перекрестке, над шумным многополосным шоссе, зато с хорошей транспортной доступностью и по соседству с крупным торговым центром? Что предпочтительнее - парк через дорогу или школа через пару кварталов? Постарайтесь определить заранее, что для вас первостепенно, и чем вы готовы пренебречь.

Запомните - все это необходимо сделать еще до того, как вы начнете активные действия по приобретению жилья. Почему? Потому, что риэлтор наверняка подберет для вас огромное количество "подходящих вариантов", и, если у вас нет опыта или ваши позиции недостаточно прочны, вы можете ошибиться с выбором. Казалось бы, трудно просчитаться в таком серьезном вопросе - тем не менее, случается и такое. Кроме того, если вы позволите предприимчивым дельцам выбить почву у вас из-под ног, вы можете столкнуться не только с тем, что вам навяжут не самый лучший вариант из возможных. Вы можете попасть на удочку мошенников. Чем более вы уверены в себе, осведомлены и спокойны - тем лучше.

Всегда помните:

- просмотр перспективных предложений нельзя откладывать до вечера, если вечером темнеет. Темнота не только надежно скроет от вас возможные недостатки как малоэтажного, так и многоэтажного дома, но и помешает верно оценить его достоинства;

- для того, чтобы верно определить социальную атмосферу, в которой вам предстоит жить, придется пообщаться с будущими соседями. Рассказы продавцов и риэлторов не так надежны;

- осматривая внутренние помещения, обращайте внимание на окна, батареи, трубы, сантехнику - если вы не собираетесь менять их в ближайшее время;

- на возможные проблемы с квартирой могут указывать потеки на стенах или на потолке, пожелтение побелки, "пузыри" на обоях, несвежий и затхлый запах. В холодное время года вы можете проверить наличие сквозняков из окон и дверных проемов.

Выбираем квартиру в новостройке

Одна из самых сложных задач для покупателя - выбор квартиры в новостройке. Хорошо, если новостройка уже готова или почти готова - тогда вы хотя бы сможете оценить будущий дом своими глазами. Но что делать, если обстоятельства подталкивают вас к приобретению недвижимости, которая пока еще существует только на рекламных картинках? Вопрос цены стоит достаточно остро, и иногда единственный выход - купить квартиру в доме, который находится на стадии котлована. Что, разумеется, затрудняет выбор квартиры и создает дополнительные риски для покупателя. Однако это не значит, что вам стоит ориентироваться на буклеты. Как и в случае покупки готовой квартиры, на место строительства стоит поехать самостоятельно.

Даже если дом не поднялся выше фундамента, вы всегда можете оценить:

- его расположение. То есть - окрестности, соседние дома и прилегающие объекты инфраструктуры. Так вы сможете определить, в каком окружении строится дом, сколько рядом с ним магазинов, есть ли рядом аптеки или медицинские учреждения;

- вид из окон. Квартиры представлены на схеме, и, сориентировавшись на месте строительства, вы можете определить, куда будут выходить окна интересующей вас квартиры. Или же, напротив - выбрать квартиру по видовым характеристикам;

- транспортную доступность. Насколько загружены ближайшие дороги и как близко к будущему дому находятся остановки общественного транспорта. Карта застройщика не даст вам такого представления о местности.

Эти же правила справедливы и для покупки дома в строящемся коттеджном поселке. Но в этом случае поездка на стройку становится необходимой - слишком много вещей нужно рассмотреть на месте, начиная с качества подъездных дорог и заканчивая качеством строительных материалов, которые использует застройщик.

Проверяем застройщика

Лучший способ застраховать себя от рисков, покупая квартиру на ранней стадии строительства дома - проверить его застройщика. Репутация застройщика - лучшая гарантия того, что объект будет достроен в указанные сроки, а качество готового жилья будет соответствовать вашим ожиданиям. Однако "проверить репутацию" - простой совет, но как в действительности сделать это? Газеты и журналы редко критикуют застройщиков. В современных условиях самым безотказным способом узнать всю подноготную компании остается Интернет.

При ознакомлении с любой информацией о деятельности застройщика вам следует обратить внимание на:

- судебные иски, связанные с этим застройщиком, особенно те, которые подавали покупатели жилья;

- скандалы, общественные протесты и прочие случаи социальной напряженности, вызванные деятельностью застройщика;

- несовпадения в обещаниях и результатах работы застройщика (к примеру, можно сопоставить сроки завершения строительства, реальные - и обещанные застройщиком).

Стоит отметить, что о компании не стоит судить по одному инциденту - даже надежный застройщик может быть втянут в скандал или хотя бы однажды запоздать со сроками строительства, тем более что в нашей стране это не всегда зависит только от него. Однако наличие повторных случаев опоздания, невыполнения обязательств должны заставить вас забеспокоиться.

Читаем документы

Если с выборов застройщика, дома и квартиры вы уже определились, остается следующий серьезный этап заключения сделки - проверка документов продавца. Чаще всего этот вопрос стоит особенно остро при покупке жилья "с рук", то есть - на вторичном рынке. Однако не думайте, что покупка жилья на первичном рынке спасет вас от возможного мошенничества - документы, которые предоставляет застройщик и (в особенности) посредник, должны быть тщательно проверены. Проверьте документы посредника, если он берет на себя решающие стадии заключения сделки, проверьте полномочия лица, которое продает вам квартиру - оно может не иметь никакого юридического отношения к застройщику, такие случаи бывали. Проверьте номера дома и квартиры, которую вы покупаете (номер дома/участка в коттеджном поселке). Убедитесь, что вы покупаете именно тот объект недвижимости, который вы выбрали, именно у того продавца, который вам представился.

С квартирой, которая продается на вторичном рынке (с домом или дачей такие проблемы возникают несколько реже), потрудиться придется гораздо больше. Первое, что вам нужно сделать, когда переговоры перешли на решающую стадию - потребовать документы у продавца. Для начала - свидетельство о регистрации права на жилое помещение и паспорт продавца, чтобы убедиться, что продавец действительно является законным владельцем квартиры. И даже это - только начало процесса.

Чтобы установить юридическую чистоту квартиры, необходимо проверить:

- историю перехода права собственности на нее;

- историю перехода прав проживания в квартире иных, кроме собственников, лиц для исключения возможности возникновения правопритязаний третьих лиц на проживание в квартире;

- проверить на отсутствие фактов нарушения прав детей и иных находящихся под опекой или попечительством лиц в период совершения приватизации и любых иных сделок с квартирой;

- проверить квартиру на наличие запретов, арестов, обременений на совершение сделок с ней (для этого обратиться в УФРС за выпиской из ЕГРП).

- удостовериться, что собственники квартиры не лишены дееспособности и не имеют заболеваний, препятствующих им в совершении сделки;

- удостовериться, что нет оснований, предусмотренных законодательством в данной сделке, по которым ее впоследствии можно признать недействительной (например, порок воли и волеизъявления продавца).

То есть, кроме паспорта и свидетельства, вам понадобятся:

- правоустанавливающие документы к свидетельству, к которым относятся договоры: мены; купли-продажи; дарения; ренты; долевого участия в строительстве;

- свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию;

- судебные решения и определения суда;

- распорядительные акты органов власти.

На практике, произвести полную проверку квартиры своими силами непросто, а в некоторых случаях - и вовсе невозможно без участия нотариуса. Поэтому специалисты советуют не экономить на его услугах и привлечь его для удостоверения договора купли-продажи. Нотариус может проверить дееспособность продавца (продавцов), однако стоит заметить, что не все нотариусы в действительности проводят эту проверку. Поэтому не лишним будет попросить у продавца принести справку из псих- и наркодиспансера о том, что он не состоит на учете ни там, ни там.

Еще одним недокументальным способом проверки чистоты будущей сделки может стать уже упомянутый ранее разговор с соседями. Чаще всего они неплохо проинформированы о том, кто жил здесь раньше, кто продает квартиру, с какими трудностями может столкнуться покупатель. Бывали случаи, когда покупатель, заключавший договор с посреднической помощью агентства недвижимости, из случайно завязавшегося разговора с соседями узнал, что в квартире были прописаны несовершеннолетние, а сестра продавца уже несколько лет состоит на учете в психдиспансере.