Три заблуждения о том, почему ваш дом нельзя снести

Представьте себе ситуацию: человек решил приобрести для своей семьи недвижимость. Подобрав подходящий объект, он совершает сделку, в результате которой становится счастливым обладателем загородного дома. Спустя некоторое время этому человеку... предъявляют иск о сносе его дома как самовольной постройки. Каковы перспективы этого судебного дела? Давайте разберемся.

1. Если есть свидетельство о праве собственности на недвижимость

В законе* сказано, что государственная регистрация является «единственным доказательством существования зарегистрированного права», а зарегистрированное право на недвижимость «может быть оспорено только в судебном порядке».

На первый взгляд, данная норма закона защищает права владельца недвижимости, подтверждая, что эта недвижимость не является самовольной постройкой. Но... это не так.

Высшие судебные инстанции нашей страны** дали разъяснение, согласно которому наличие регистрации права на недвижимость (и, соответственно, наличие свидетельства о праве) не исключает возможности предъявления иска о сносе этой недвижимости как самовольной постройки. Суд вполне может этот иск удовлетворить.

Сказанное означает, что свидетельство о праве собственности не защитит владельца недвижимости от судебного решения, которым указанная в свидетельстве недвижимость будет признана самовольной постройкой. Со всеми вытекающими последствиями.

2. Если владелец недвижимости проживает в ней

Есть люди, считающие, что их нельзя выселить и невозможно снести их недвижимость, если это их единственное место жительства. Это тоже заблуждение.

Самовольная постройка не входит в состав жилищного фонда и не является жилым помещением, поэтому в ней нельзя регистрироваться по месту жительства***. А так как у человека нет права на проживание в самовольной постройке, то и решение суда о ее сносе будет абсолютно законным.

Если же человек зарегистрирован в недвижимости, в этом случае вместе с иском о сносе самовольной постройки предъявляется и требование о выселении. Последнее удовлетворяется судом при удовлетворении иска о сносе.

3. Если владелец самовольной постройки не строил ее, а приобрел у предыдущего владельца

Приведем еще два довода, которые приводятся против признания недвижимости самовольной постройкой. Во-первых, став владельцем по сделке (например, по договору купли-продажи) или по решению суда (бывает и такое), новый владелец недвижимости является добросовестным приобретателем (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Во-вторых, отвечать за возведение самовольной постройки должно лицо, осуществившее самовольное строительство (абзац 2-й п. 2 ст. 222 ГК РФ). Отсюда можно сделать вывод, что, приобретя недвижимость на законных основаниях и не зная о нарушениях и незаконности строительства, владелец не должен отвечать за них.

Увы, этих доводов недостаточно для защиты своих прав, так как термин «добросовестный приобретатель» не имеет никакого отношения к рассматриваемым нами вопросам. Отвечать за снос самовольной постройки должно лицо, за которым зарегистрировано право собственности на эту постройку. Например, в случае приобретения самовольной постройки – это ее приобретатель; в случае смерти физического лица – лицо, получившее имущество во владение****.

Единственное, чем можно утешить владельцев в данном случае, – это наличие права требовать в суде возмещения убытков от лица, осуществившего самовольную постройку. Но это, как вы понимаете, слабое утешение...