Задаток в сделках с недвижимостью: защищает ли он интересы сторон?

Заключая любую сделку, стороны хотят иметь какую-то гарантию того, что обязательства будут исполнены в полном объеме. Самыми распространенными гарантиями являются неустойка, поручительство, залог и задаток. Все они относятся к способам обеспечения исполнения обязательств. Сегодня мы поговорим о задатке.

Что такое задаток

Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, которую одна из договаривающихся сторон выдает другой стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Условие о задатке должно быть выражено только в письменной форме. Это может быть отдельный документ, например соглашение о задатке. Наряду с этим допускается прописать условие о задатке и в тексте договора.

Особенно распространен задаток в сделках купли-продажи недвижимости.

Покупателя устраивает приобретаемое имущество, а продавца – сумма денег, которую хочет заплатить покупатель. Но купить недвижимость – не то же самое, что купить хлеб в магазине. Сделка не одномоментная и требует времени на оформление. За это время как одна, так и другая сторона теоретически могут передумать участвовать в сделке. Стороны решаются прибегнуть к задатку: покупатель передает продавцу определенную сумму денег. Задаток связывает стороны и гарантирует им определенные неудобства, которые они могут понести, если откажутся от сделки.

Что будет с задатком, если стороны передумают заключать сделку

Итак, продавец и покупатель договорились о продаже и даже составили договор, в котором упомянуто условие о задатке.
Если все пойдет по первоначальному плану, покупатель должен будет доплатить продавцу оставшуюся часть денег, а продавец – передать продаваемое имущество.

А вот если одна из сторон откажется от сделки, будут иметь место следующие последствия:

• если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. То есть если покупатель передумает покупать недвижимость, то он теряет задаток;
• если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то эта сторона обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В нашем случае, если продавец передумал расставаться с недвижимостью, он будет обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

В этом и заключается обеспечительная функция задатка: стороны под страхом потерять деньги не должны отказываться от своих обязательств.

Если же стороны договора полюбовно договорились прекратить договорные отношения, то задаток возвращается покупателю.

На практике все происходит, как и написано выше.

Но, соглашаясь на задаток, стороны договора должны помнить о моменте заключения договора с недвижимым имуществом: в некоторых случаях, несмотря на соглашение о задатке, денежная сумма не может расцениваться как задаток.

Договор и задаток на примерах

Соглашение о задатке будет действительным лишь в том случае, если договор, в счет которого был внесен задаток, является заключенным.

Из ст. 380 ГК РФ вытекает, что задаток выдается в доказательство заключения договора. Таким образом, если договор не заключен, то и условие о задатке не действует.

Не все договоры с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Это право собственности на недвижимое имущество регистрируют во всех случаях, а договоры, предметом которых является недвижимое имущество, регистрируют лишь в ряде предусмотренных законом случаев.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Сделки (договоры), НЕ подлежащие регистрации:

• договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). В данном случае в ЕГРП регистрируют только переход права собственности к покупателю;
• договоры мены объектов нежилого назначения;
• договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года;
• предварительные договоры;
• брачные договоры (подлежат обязательному нотариальному удостоверению);
• договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды).